商場劏舖蝕讓的啟示

網誌分類：股票經
網誌日期：2016-08-31

我在2012年5月9日寫過一篇關於本地樓市泡沫的文章，其中提到：「今個星期，荃灣有個新型商場『荃立方』開售。該物業是一名炒家年初買下前『新中聯百貨』的舊址（位於海霸街），把它重新裝修，變成現代的時尚商鋪，除了地鋪外，還有閣樓、1樓和2樓，一共提供200多個鋪位。雖然尺價超過3萬港元，但地產代理說開售第一天已賣出大部份閣樓和1樓的單位，只剩下2樓的單位可供我選擇。天呀！一個2樓的128尺鋪位，實用面積只有64尺（假設實用率50%），總樓價超過370萬港元，即建筑面積尺價29,000港元，實用面積尺價高達58,000港元！雖然該物業地點一流，但始終是新場，加上是2樓，我認為業主獅子開大口，買家風險很大。」四年過後，不幸言中。

最近看到頗多商場劏舖蝕讓的個案，包括荃灣的「荃立方」、「地皇廣場」及屯門的「壹號總站」，幅度三至六成不等。為何要蝕讓？因為很多劏舖的人流不多，出租困難，即使大幅降低租金也未必可以找到租客，奈何每月還要交管理費和中央冷氣費，我對苦主深感同情。

從過去經驗，商場劏舖失敗的例子比比皆是，我認為主要原因有兩個：第一，業權分散後，小業主都會有不同意見，從事不同的行業，沒有主題，令整個商場管理困難；第二，劏出來的舖實用面積實在太少，適合做的生意不多，很難吸引人流。

那麼，為何當初小業主會選擇買入劏舖呢？我估計主要是基於入場費不算太高（雖然尺價超高），發展商又提供首兩年高息保證租金回報（沒記錯的話是5%）吸引買家，令買家以為之後出租都應該可以產生穩定的回報。另外，商場舖位所處的地段確實人流如鯽，卻忽略了樓上舖的人流跟地舖不可相比。最後，當然是地產代理在高佣金的鼓勵下極力推薦給小買家。

對於股票投資者來說，商場劏舖蝕讓的啟示是什麼呢？

在泡沫期間買入劣質股，並對公司的基本面不熟識，是最危險的行為，很大機會招致重大的損失，投資者應該引以為誡。