2016年8月31日 星期三

商場劏舖蝕讓的啟示

網誌分類:股票經
網誌日期:2016-08-31

我在2012年5月9日寫過一篇關於本地樓市泡沫的文章,其中提到:「今個星期,荃灣有個新型商場『荃立方』開售。該物業是一名炒家年初買下前『新中聯百貨』的舊址(位於海霸街),把它重新裝修,變成現代的時尚商鋪,除了地鋪外,還有閣樓、1樓和2樓,一共提供200多個鋪位。雖然尺價超過3萬港元,但地產代理說開售第一天已賣出大部份閣樓和1樓的單位,只剩下2樓的單位可供我選擇。天呀!一個2樓的128尺鋪位,實用面積只有64尺(假設實用率50%),總樓價超過370萬港元,即建筑面積尺價29,000港元,實用面積尺價高達58,000港元!雖然該物業地點一流,但始終是新場,加上是2樓,我認為業主獅子開大口,買家風險很大。」四年過後,不幸言中。

最近看到頗多商場劏舖蝕讓的個案,包括荃灣的「荃立方」、「地皇廣場」及屯門的「壹號總站」,幅度三至六成不等。為何要蝕讓?因為很多劏舖的人流不多,出租困難,即使大幅降低租金也未必可以找到租客,奈何每月還要交管理費和中央冷氣費,我對苦主深感同情。

從過去經驗,商場劏舖失敗的例子比比皆是,我認為主要原因有兩個:第一,業權分散後,小業主都會有不同意見,從事不同的行業,沒有主題,令整個商場管理困難;第二,劏出來的舖實用面積實在太少,適合做的生意不多,很難吸引人流。

那麼,為何當初小業主會選擇買入劏舖呢?我估計主要是基於入場費不算太高(雖然尺價超高),發展商又提供首兩年高息保證租金回報(沒記錯的話是5%)吸引買家,令買家以為之後出租都應該可以產生穩定的回報。另外,商場舖位所處的地段確實人流如鯽,卻忽略了樓上舖的人流跟地舖不可相比。最後,當然是地產代理在高佣金的鼓勵下極力推薦給小買家。

對於股票投資者來說,商場劏舖蝕讓的啟示是什麼呢?

在泡沫期間買入劣質股,並對公司的基本面不熟識,是最危險的行為,很大機會招致重大的損失,投資者應該引以為誡。

14 則留言:

  1. 買股買優良,任何資產一個字,質。
    還要在不好的時機,資金已流向機會主義者。

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  2. 當時樓市熾熱
    係賣家市場
    一个願打一个願捱
    50/50
    只有過後才知升定跌

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    1. 但感覺劏場破壞了原有大型商業物業的價值。

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  3. 非常同意大人的說法,我每天見到屯門壹號站人流越來越少,真是小業主當初雄心太盡,以為上到車就有得炒,未看四週情況就衝去買,現時香港有太多這類人了,高位接了貨還以為再高又賣給另一個,為的就是10至20%利益,市況反過來就無想過。

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    1. Martin兄說得對,沒有了解清楚投資項目前便買入,風險很高。股票亦一樣,投資者宜先研究公司的基本因素才好買呢!

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  4. 課程好像滿額?因本人想報讀

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  5. 課程好像滿額?現在怎樣報讀

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    1. iehobby:如果今次課程效果良好的話,我估有機會再辦的,希望下次見到你。

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  6. 個場沒有特色/主題,我上過去兩次,兩分鐘都唔使都行完,點會再上去哩,個 location 點好都唔掂。

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    1. 同意Michael兄的見解,沒有特色/主題的劏場的確很難吸引人流。問題是:過百個不同意見的小業主如何能夠齊心攪出一個具有特色/主題的劏場?難矣!

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  7. 其實只要全場定一個主題/專業便能扭轉命運,例如全賣二手手機/ps game,二手手袋/全美甲如是等等,便能吸引有目的人士光臨,一年便能立下名聲。不過睇發展商劏到咁再散賣,其目的都好明顯無心經營,賣晒算數! 投資最忌衝動。 除非業主們能達成共識齊心合力,否則都難有起色。

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    1. 煉兄:問題是小業主如何能夠齊心攪出一個具有特色/主題的劏場?難矣!

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