2015年9月16日 星期三

為何不選長實地產

網誌分類:股票經 |
網誌日期:2015-09-16

我把長實地產(1113.HK)跟新鴻基地產(16.HK)做了一個簡單的比較(見下表),發覺后者的估值較低但質素則較好,兩者選其一,我寧愿投資新地。

新地估值較低在於其股價相對賬面資產凈值出現了34%的折讓,而長地的折讓只有12%。以RNAV計算,新地的折讓高達47%,而長地的折讓只有41%!

相對新地,長地的投資物業和租金收益比較少,主要盈利來自賣樓,未來盈利的波動性會比較大。另一方面,新地的投資物業質素較優勝,地區和用途分佈較平均,而長地則主要集中在中環的寫字樓物業,風險較高。

長地發展中國業務的主要策略是地產發展,土地儲備遍佈國內超過20個大小城市,占公司的RNAV近3成。由於長地大部份發展項目都是在二三線城市,相對於新地國內的項目只集中在一線城市(上海,北京和廣州),投資風險明顯較大。



Developer CK Property SHK Properties
長實地產 新鴻基地產

Stock code 1113.HK 16.HK

Share price (HK$) 59.05 102.90

No. of shares issued (Mn) 3,860 2,876

Market capitalisation (HK$Mn) 227,915 295,940

Year end Dec Jun

Net Profit (HK$Mn) (HK$Mn)

1H 5,536
2015F 16,512 19,825
2016F 19,386 24,652

EPS (HK$) (HK$)

2015F 4.28 7.07
2015F PER (X) 13.8 14.6

2016F 5.02 8.57
2016F PER (X) 11.8 12.0

DPS (HK$) (HK$)

1H 0.35
2015F 1.64 3.35
2015F Dividend yield (%) 2.8% 3.3%

2016F 1.88 3.59
2016F Dividend yield (%) 3.2% 3.5%

Dividend payout (%)
2015F 38% 47%
2016F 37% 42%

Asset Backing

As at: Jun-15 Jun-15

Shareholders' funds (HK$Mn) 258,371 451,026

Book NAV per share (HK$) 66.9 156.8
Discount to NAV (%) -11.8% -34.4%

RNAV per share (HK$) 100.0 195.0
Discount to RNAV (%) -41.0% -47.2%

Gearing

As at: Jun-15 Jun-15
(HK$Mn) (HK$Mn)

Cash 46,102 32,561

Short-term bank borrowings (21,379) (10,816)
Long-term bank borrowings (53,074) (72,316)
Total bank borrowings (74,453) (83,132)

Net debt (28,351) (50,571)

Shareholders' funds 258,371 451,026
Net debt / equity (%) -11.0% -11.2%

41 則留言:

  1. 我剛巧是選了後者。
    長和重組,我曾擔心重組前長地對公允重估會較進取,有沒有發覺這些?

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    1. 英雄所見略同!

      長地是以介紹形式上市,并沒有發行新股集資,我估計她沒有太大誘因對公允重估過分進取,保守一點,將來的業績彈性更大!

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  2. 謝分享,但有一請求,不知道鍾兄能否用貼圖的方式放在blog上,以方便閱讀該比較?謝謝

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    1. 由於Excel 表格file不能直接插入文章中,我只好用相機拍下表格,再插入文章中,出來的效果可能不太好,請見諒!

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    2. 感謝你無私的分享!這樣比較就更清楚了!謝謝

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  3. 這就是我為何只愛看鍾兄的文章,不只是說投資或理財觀念,還會用實際例子(港股)說明之,確實獲益良多!總覺得你思路非常清晰,分析能力很強,這很值得我去學習!個人認為,除了概念外,亦要懂得如何估值,要不然只是紙上談兵,市面上說概念的書籍/blog多的是,但若能以實際例子去證明,才會令我敬佩!

    William

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    1. William 兄,見笑了!

      「臺上一分鐘,臺下十年功」,讓我們一起打好價值投資的基本功吧!

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    2. 我很羨慕你,從事金融/投資行業,對股票分析肯定有很大的幫助!我的工作和投資完全沒關係,只能在下班後,才有一點研究/分析,我只有1年半的投資經驗,就要花更長的時間!現在,我認為自己有價值投資的基本功,但缺少的是 對行業的分析 和 估值的方法!所以你的文章內容正好是我要學習的部分!

      William

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    3. 「千里之行,始於足下」,最重要是有興趣,一步一步來,加油!

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    4. Thanks for your encouragement !!!!

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  4. 鐘兄,請教你,你看好5年後的港股嗎?這樣問因為近年真的被香港的經濟發展停頓嚇怕。我有盈富

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    1. 過去20年,恒生指數平均的每年回報大約5%,加上股息3%,每年總回報大約8%!

      現水平的港股估值(市盈率)跟過去的平均差不多,加上未來幾年香港的經濟缺乏動力,從這個角度考慮,我認為最合理的估計是:未來5年港股的回報將會跟過去平均差不多,即每年約5%,2020年底恒指合理水平應該是28000點!

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  5. 鐘兄,請教你 ... 如果要比較新地,恆地,和新世界呢?恆地和新世界都有穩定的收租收入,其中恆地有煤氣而新世界有百貨。謝謝!

    -來自小新的文

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    1. 投資者買入恒地的其中一個主要原因是憧憬公司會分拆煤氣,但我認為短期的機會不會太大,就算真的成事,我估計對恒地股價的刺激作用可能沒有想像中的大,短期內我會寫一篇文章分析恒地的投資價值,敬請留意!

      新世界的企業管治欠佳,我不推薦!

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  6. 身邊有朋友覺得現在還不是時候買入股票,因為外在因素,例如:美國加息,香港/中國經濟問題等等,我回答:只要認為股價回到合理價並有足夠的安全网,就會分段買入,長線持有,如:中國平安,銀娛等,但卻被認為:只是紙上談兵!他用的好像是配合宏觀經濟去選股。唉,我對不上話了。

    其實,鍾兄投資股票,除了因股價已非常合理,還會考慮外在因素?看過你這麽多文章,都是以分析行業前景,公司的合理價為買入/賣出的理由,好像很少理會外在因素。

    你除了買賣正股,還會買期權或其它來做啥麽對沖嗎?

    謝謝!

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    1. 從宏觀經濟去選股(從上而下)沒有不對,只是我較喜歡從下而上選股,即集中研究個別股票的基本面和估值去選股!

      如果外在因素會影響公司的盈利前景,當然要考慮,否則可以少理!

      我沒有投資期貨期權等derivatives,我希望我的投資比較簡單!

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    2. 明白!其實我也是喜歡從下而上去選股,感覺比較有實在的數據去支持,不過两種方法其實可以並存的!

      是的,簡單的投資也能有很不錯的回報!

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  7. 鍾兄,若果資金不足,但又想買入地產股,次選可否考慮長實呢?謝謝!

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    1. 我認為次選可以考慮長實地產(1113.HK)!
      我於11月10日在50.5港元買了少量長地,假如她的股價跌破50港元,我會再買!

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    2. 鍾兄,新年快樂!新的一年 我希望能在你的文章繼續學習估值計算 Y(^_^)Y

      今天長實終於破了50元,相信鍾兄有被吸引到?
      現在的股市確實很悶 根本不知道何時才築底 不過準備好資金 愈低愈買 相信優質股有一天會回到合理價 甚至更高。

      William

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    3. 我希望新一年能夠跟網友多一些交流,互相學習價值投資的真意。

      較早前,我在51港元以下水平買人了少量長地的股票,假如未來股價下跌超過10%,即46港元以下,我會多買一些。

      價值投資者持有現金的主要用途是等待優質股的股價跌至估值吸引的時候出擊趁低買入,然后長線持有,直至未來股價上升至估值偏高時才考慮沽出。


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    4. 當你說完,今天就 46元以下 =•= 又到鍾兄的收貨期了 不過 股市的波動 的確 很嚇人呀

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    5. 今早在46港元再買多一點,會長綫持有。
      但我還是認為本地房地產股的首選是新地,次選才是長地!

      長地中期 book NAV 每股66.9港元,現價46港元計,P/B只有0.69倍。而新地的P/B就更低,只有0.58倍。

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    6. 鍾兄您好!

      今天有再加注16?實在太多優質好股可以買,今天就買了少少「五仔」。在期待我的第一次買16。

      -來自小新的文

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    7. -來自小新的文兄:
      我今天沒有再買16.HK了,只是買了1113.HK,假如前者的股價跌到近80港元,我想我會再買。
      我已經持有很多5.HK,短期不會再買了。

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    8. 近80港元的16,的確很吸引!

      今天有掙扎應該買5.HK,還是939.HK,還是1398.HK ... 最終買了5.HK,可能明天有機會去加註1398.HK

      -來自小新的文

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    9. -來自小新的文兄:

      我只持有少量內銀股,包括939.HK、3988.HK和1398.HK。我已經很久沒有再買內銀股了,原因是看不到催化劑,今明兩年的盈利估計沒有太大增長,收息還可以,但我估計她們未來的股價表現將會跑輸大市。

      如果你未持有內險股,可以考慮2318.HK或2628.HK,前景較內銀股好。

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    10. 其實 比丫迪 接近35港元 開始吸引我 有接近20%安全网 而且成功發行a股 減少負債

      William

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    11. William兄,我剛寫了一篇比亞迪的文章更新,覺得合理價是42.9港元,近30港元買入比較安全,有30%安全邊際。

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  8. 鍾兄,新鴻基 資產淨值 4568.18億 股東權益 4510.26億 亦即圖中所示的Shareholder's fund (=shareholder's equity?),但計算 Book NAV per share時,應該用 資產淨值 還是 股東權益?

    另外,上網找資料時,有提及 book value = shareholder's equity,能否解釋一下 NAV (=Asset - Liability?), book value, shareholder's equity?I am confused now.

    Thank you :) William

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    1. 資產淨值 (Net assets) = Total assets - total liabilities = 4568.2億
      少數股東權益(Minority interests or non-controlling interests) = 57.9億
      股東權益(Shareholders' funds or shareholders' equity) = 資產淨值 - 少數股東權益 = 4510.3億 (4568.2-57.9)

      Book NAV per share = 股東權益 / 發行股數 = 4510.3 / 2876 = 156.8港元

      注意:計算股東權益的時候,必須減去少數股東權益的部份。因為母公司持有的子公司股權并不一定全部都是100%的,假設母公司持有一家子公司90%,那麼該子公司的10%便算是少數股東的權益了。

      這是很常見的會計問題,可以參考會計的書籍,希望你能明白。

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    2. 這幾天在思考,但還是有不明白的地方,希望鍾兄能解答。謝謝。

      股東權益
      = 資產淨值 - 少數股東權益
      = (總資產 - 總負債) - 少數股東權益

      1. 這是一條完整的公式嗎?因有些文章提及,計算資產淨值應扣除 a) 無形資產,b) 累積的折舊 及 c) 貸款

      2. 這個貸款是指?能在資產負債表哪裡找到?

      3. 資產淨值 Net Asset Value = 賬面值 Book Value?這令我很困擾。而你文章中的 book net asset value 又是?

      William

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    3. 1. 會計上,這個公式是對的。保守起見,有些分析員會扣除無形資產,例如在收購所產生的商譽(goodwill)。折舊已經在資產中扣除,無需要再扣除一次。
      2. 我都不清楚你指的貸款是什麼。假如是銀行貨款、債券、或大股東的貸款,都會包括在總負債中。除非是表外負債(off balance sheet liabilities),但這個問題比較困難,不在此解釋了,初學的投資者不必深究。
      3.Net assets = Total assets - total liabilities
      Net assets attributable to ordinary shareholders = net assets - minority interests = Shareholders' funds = book net asset value

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  9. 鍾sir
    請教以上 Net Profit 中 1H 是指什麼?
    Net Profit (HK$Mn) (HK$Mn)

    1H 5,536

    RNAV per share (HK$) 100.0 195.0 能在資產負債表哪裡找到? 長地中期找不到!

    謝謝!
    Tommy

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    1. Tommy, 1H 是指上半年(first half)盈利55.36億。
      RNAV 在資產負債表找不到,可以參考地產分析員的估計。

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  10. 鍾sir
    明白! 謝謝!

    Tommy

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  11. 鐘sir, 想問下能否詳細解釋一下怎樣用dcf 去計算 rnav? 謝謝

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    1. Michael兄:RNAV是綜合分析員的數字。
      DCF的概念大約是將預測發展中物業於落成後的銷售價值及日後發展完成該物業所需要的建築成本,以一個合適的折現率(主要考慮項目的風險水平)折現到現值。

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  12. 請問鐘老師,對太古地產有冇睇法?我見佢同新地走勢有少少似,新地一手價格太高,如果退而求次,太古地產會唔會係一個不錯選擇?
    還是始終都係長實地產比較好些?謝謝指教

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    1. Derek兄:抱歉,我對太古地產(1972)沒有研究,沒有發言權。感覺太古地產以商業地產收租為主,住宅銷售佔比不多,而新鴻基地產則有收租及住宅物業銷售,兩者兼顧。

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