2015年9月15日 星期二

新鴻基地產估值偏低(三)

網誌分類:股票經 |
網誌日期:2015-09-15

過去20年(1995至2015),香港住宅房價大幅攀升了超過160%,平均每年上升4.9%,但是新鴻基地產(16.HK)的股價只是上升了65%(從1995年9月份61港元,上升到今天收市價100.4港元),平均每年上升只有2.5%!



由於新地股價長期跑輸房價,令其股價相對於賬面資產凈值156.8港元(截至2015年6月底止)出現了36%的折讓!現時0.64倍的市賬率(price / book)遠遠低於過去20年平均的1.21倍,僅次於1998年亞洲金融風暴時的0.45倍、2003年沙士的0.63倍和2008年全球金融風暴時的0.59倍。




不要忘記賬面資產凈值還未計算發展中物業和酒店的重估價值,分析員估計新地重估后的資產凈值(Revalued NAV)大約每股190至200港元,即現時股價相對於RNAV折讓47%至50%!

再看看每年的投資物業重估是否有「水份」,今年租金收入160億港元,相對於投資物業賬面值3092億港元,租金回報率5.2%,非常合理!

財務方面,凈負債506億港元,相對於股東資金4510億港元,凈負債比率只有11%,非常健康!

由於未來3年公司落成的物業將會大增(每年300萬平方尺,3倍於今年的落成量),未來盈利前景不俗,預測明年的市盈率大約11倍!

股息方面,新地已經連續5年派息每股3.35港元,股息率3.3%。

總的來說,我認為新地現時的估值偏低,建議投資者繼續持有她的股票。


26 則留言:

  1. 我很喜歡這篇文章。
    新地是我最喜歡的股票之一,十分認同觀點,我對它認識甚深。

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    1. 價值投資者,謝謝您的認同!

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  2. 入场费要10万~是我看错了吗?

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    1. 沒錯,一手1000股,每股100港元的話,買一手的確要10萬元!

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    1. 請看我最新關於長實地產的文章!

      買股票當然選龍頭,新地或長地都可以,不必考慮恒地了。

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  4. 多謝分享,我還未持有這個板塊,但這的確值得研究,如果有同行不同公司比較就更好。

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    1. 請看我最新關於長實地產的文章!

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  5. 受到預期加息的影響,新地的股價今天再次跌破100港元的心理關口,我趁機在99.6港元增持了少量的股份,長線投資!

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    1. 最近樓價下跌,地產股股價會否受影響呢?2星期前,考慮到這個問題,加上股價還在100元以上,所以沒買入。但今天股價跌破100元,就更關注了,再一次的買入時機又到了。雖然已被低估,但如果可加上技術面分析,我覺得98元是個很關鍵的支持位,會多看幾天再決定。不過,看 月線圖 呈上升勢 沿著120月平均線 93.27元,所以在98元買入,下跌空間應該有限,約5%左右。同意嗎?

      謝謝分享。

      William

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    2. 為何我會建議在100港元以下買入新地的股票?

      樓價下跌,地產股的NAV必然會下調。但是新地現時的股價相對於其重估的資產凈值(195港元)折讓高達50%,我認為已經充份反映了未來樓價下跌10-20%的風險。

      我看不到未來息口會大幅上升,并預料中國的經濟不會出現硬著陸,故此相信本地樓價大跌超過20%的機會不大。



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    3. 最近對 地產股 感興趣,已開始研究!

      今天,新地 除淨日 股價今早是否已作出相對應的調整?昨日,收市價 96.58,派息2.4港元,為何今天的開市價不是94.18?

      一般來說,是否不該在除淨日後就立刻買入呢?謝謝

      William

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    4. 文中,曹仁超指出 地產股 是衰老中的行業,感覺他不看好未來的前景,鍾兄,我想知道你的看法又是如何呢?謝謝!

      「四叔」恒基(0012)主席李兆基近年不斷說買地產股好過買樓,原因是地產股價與有關公司的資值折讓大,他也身體力行的不斷增持恒基,而事實上恒基股價去年升了35%,遠遠跑贏樓價指數的13%升幅,而今年以來恒基股價升幅亦是高於樓價升幅。

      不過,最近知名財經評論人曹仁超接受《灼見名家》訪問的一段有關地產股與樓市的說話,卻值得關注:

      他說:「中國人的經濟,到了某個階段,往往人人尋租,統統做收租佬。從經濟學來說,收租是對整個經濟最沒有幫助的行業。今時今日我們以香港有李嘉誠、李兆基為榮,真是貽笑大方,笑死鬼佬!我真要批評一下,這30多年來他們的建樓技術有進步過嗎?外國的預製房屋、倒模式技術,香港都沒有。房地產商這些年來毫無技術創新,最擅長就是賺地價(asset inflation) 。」

      曹又指出,整個 asset inflation 始於1971年美元與黃金脫鈎,至2014年10月隨QE3完結。「因此將來若還想地價,這個方向我是會擔心的。可以見到現在上市地產股的市值是低過 NAV(net asset value)30%或以上,亦即股票市場告訴你,他已不是成長的行業,而是衰老中的,只是還未浮面。」

      資料來源:
      http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20150519/pba01/001.txt

      William

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    5. 11月13日的收市價是98.95港元,11月16日除息2.4港元,所以調整后的收市價是96.55港元(98.95-2.4)!

      不能一概而論,只要價格到了心儀的水平,便可以買入。

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    6. 我個人認為香港房地產市場并不是衰老中的行業,而是周期性行業,樓價有高有低。

      地產商除了收租外,也有做地產發展的,每年興建約10000至20000個私人單位。由於地產商是寡頭壟斷的,競爭不太大,所以利潤率很高。

      地產股的市值低過 NAV 30%以上,我認為并不代表行業是衰老中,只是投資者擔心現時的房價太高,有泡沫爆破的風險!

      我估計未來息口不會大幅上升,房屋供應未來幾年也不會大幅增加,只要中國的經濟不出現硬著陸,香港的經濟便不會太差,住屋需求還是很大,故此我相信本地樓價不會下跌超過20%,折讓大的地產股應該有投資價值!

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  6. 鍾兄你好,
    小弟是你的新讀者,
    想請教鍾兄對領展823的看法, 望賜教一下!
    Joe
    P.S.剛買了鍾兄新作, 獲益甚豐啊!

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    1. 感謝Joe兄的捧場和支持。

      其實,藍冰兄最近寫領展(823)的分析文章很值得參考。http://www.airmanblue.com/2016/05/13-may-16-0823.html

      個人覺得領展的基本面不錯,現價48.5港元計,市賬率(Price/Book)0.89倍,稍為低於公司過去10年平均市賬率1.1倍,我認為估值合理,會把它放進觀察名單。

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  7. http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0908/LTN20160908244_C.pdf

    很想請教有關讀新鴻基年報的問題。在"末期業績公告"中「分部收入及業績」 (p.24)列出 「本公司及附屬公司,「聯營公司及合營企業」,「合併收入」。

    1. 我們看公司賺盈利可否簡單看「綜合業績」?
    2. 它列出分頂的收入和業績,業績代表它的毛利嗎? (還是純利或息稅折舊前利潤)
    3. 單看租金一頂; 業績 / 收入 = 16481 / 21036 = 0.78
    相比其他reits 如 778 = 物業收入淨額 / 收益 = 1324 / 1882 = 0.70 (p2 of http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0121/LTN20160121323_C.pdf)
    823 = 物業收入淨額 / 收益 = 5669 / 7723 = 0.73 (p.20 of http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0608/LTN20160608132_C.pdf)
    這樣比較顯得新地管理開支較有效率,我這樣比較合理嗎?會否它們有不同定義,不能直接比較物業收入淨額和業績。
    4. 我再張 租金收益 / 總市值
    16(只計租金) 21036 / 336100 = 0.063
    823 8740 / 128700 = 0.068
    新地單以租貸業務收入比市值,已和只有租金收入領展差不多,而新地還不停有新商場,當然還有賣樓部份。感覺得新地實在太超值。

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    1. 新丁兄有否參加我的投資課程?我應該會在本周四講估值,其中包括新鴻基地產,到時可以討論。如果沒有,請容許我稍後回覆,謝謝。

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    2. Thank.
      我是課程學生,期待。 ^.^

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    3. 新丁兄:簡單回答你的問題。

      1. 可以。但要減去少數股東權益才是股東應佔盈利。

      2.分項業績代表各項業務未計算中央行政費用前的經營利潤(operating profit)。

      3. 合理。但也要考慮地產管理公司是否因為為了增加人流和商戶的生意額而刻意增加推廣費用。雖然這會令業主的支出增加,但會令商戶的生意增加,變相增加業主的租金收入(雖然租金收入的margin可能會減少),長遠提高物業的價值。

      4. 如果假設新地和領展的物業質素差不多,而兩家公司的負債水平也差不多的話,這個結論也算合理。當然直接比較它們的NAV折讓會更準確。

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  8. 鐘Sir, 請問依家 #16 的 RNAV 是否仍是 $190 - $200 , 平均 $195 , 折讓一半 $97.50 , 這是不#16 的合理價 ?

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    1. 匿名兄:新地於2016年6月底時的賬面資產淨值=162港元。最近個別投資銀行分析員估計它的RNAV超過210港元!
      現價100港元,P/B 0.62倍,P/RNAV 0.48倍,我認為下跌的風險有限。

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