2022年9月15日 星期四

新鴻基地產FY2022年度業績符合預期(十三)

網誌分類:股票經

網誌日期:2022-09-15

 新鴻基地產(016)股價今年以來持平(未計FY2022年中期股息1.25港元在內),跑贏恆生指數同期19%的跌幅。

 公司上星期四(202298日)公布截至20226月底止FY2022年度業績,大致符合市場預期。基礎盈利(撇除投資物業公平值變動的影響)按年下跌3.8%287.3億港元,每股基礎盈利按年下跌3.9%9.91港元。末股息維持3.7港元,全年派息4.95港元,與FY2021年度相同,派息比率約50%

 現價(2022914日)95.05港元,歷史市盈率9.6倍(95.05 ÷ 9.91),股息率5.2%4.95 ÷ 95.05)。

收益表上的分部資料顯示,不包括中央行政費用、其他淨收益、淨財務支出及投資物業之公平價值變動前的物業銷售利潤(包括應佔合營和聯營企業的物業銷售利潤)為158.5億港元,按年下跌24.5%,主要是因為來自中國內地的物業銷售利潤大幅減少84.2%10.15億港元,反觀香港的物業銷售利潤只是輕微下跌1.8%148.3億港元。整體物業銷售的利潤率為44.8%,較FY2021年度少80個基點,主要是因為中國內地物業銷售的利潤率從FY2021年度的57.7%大幅下降至40.2%,而香港物業銷售的利潤率則從FY2021年度的41.8%上升至45.1%

淨租金收入(包括應佔合營和聯營企業的淨租金收入)192.5億港元,按年微升0.5%佔公司整體利潤的49.3%。來自香港、中國內地和新加坡的淨租金收入分別為132.1億、55.2億和5.3億港元,按年分別下跌2.4%、增長8.2%和增長4.3%。縱使在疫情的打擊下,新鴻基地產的淨租金收入能夠持平,表現已算不錯。

財務實力方面,新鴻基地產截至20226月底的淨負債為1046.1億港元(短期銀行及其他借款158.6億港元,加上長期銀行及其他借款1090.7億港元,減去所持現金203.2億港元),除以股東權益6019.5億港元,得出淨負債比率只有17.4%1046.1 ÷ 6019.5)。雖然較20216月底的淨負債比率16%略為上升,但也是處於健康的水平。利息覆蓋率〔(經營利潤 + 利息收入)÷ 資本化前利息支出〕高達11.3倍〔(333.6 + 3.7 )÷(21.2 + 8.6)〕,反映公司償還利息的能力很強。

至於加息的影響,可以進行敏感度分析。由於新鴻基地產的淨負債為1046.1億港元,因此息口每上升100個基點(或1%),則其淨利息支出(假設在沒有資本化的情況下)便會上升10.46億港元,令公司FY2022年度基礎盈利287.3億港元下跌3.6%。假如加息2%,盈利便會下跌7.2%,如此類推。除非美國大幅加息,否則對新鴻基地產直接的利息支出或盈利影響不算太大。

新鴻基地產於20226月底的每股賬面資產淨值(Book NAV)為207.7港元(股東權益6019.5億港元,除以發行股數28.98億股),較20216月底時的每股賬面資產淨值204.9港元增長1.4%。由於所採用的資本化率沒有改變(例如香港和中國內地已落成投資物業的資本化率依然分別是5.1%6.6%),加上租金穩定,故此投資物業公平值的變動對賬面資產淨值的影響不大。

投資信心不應來自短期股價的表現而是公司的基本因素新鴻基地產穩固的業績,加上偏低的估值(綜合從市盈率、市賬率及股息率的角度看),相信可以增強投資者的信心,為股價帶來支持。

38 則留言:

  1. 「投資信心不應來自短期股價的表現,而是公司的基本因素。」愛死你這句話.

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  2. 新地基本面的確夠硬,,新開樓盤照舊搶手

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  3. 請問老師. 中國平安股值現時是便宜還是合理價..?

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  4. Thank you for sharing the analysis.

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  5. 鍾sir 的分析真的很全面,由收益到負債,還計算了加息對新地的影響,最後更分享了最新的估值,對學習估值的我們有很大的幫助!

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  6. 鍾sir 想問何時才會再有2019年12月21日 星期六
    投資增潤課程------如何閱讀財務報表(第十班)開始報名?

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    1. 暫時應該不會再開了。有興趣學習閱讀財務報表,不妨考慮我在活道教育中心2023年上半年的每月班,謝謝。

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    2. 咁如何可以入到鐘記你的群組?

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  7. 我是按鍾記的價值投資法+低價買入, 目前已獲利20萬。
    但新鴻基基本因素雖好, 但命存在政治不明朗因素, 將來中央會否不經科學考量, 以結果為目標, 非有序地過度過建屋, 以人人有公屋來吸引人心? 木宰羊。

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  8. 十分多謝鍾記的詳細分析。

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  9. 鐘 sir

    利息覆蓋率的公式不是: [ (稅前利潤 + 利息支出) ÷ 資本化前利息支出]

    而資本化前利息支出 (21.2 + 8.6),在財務報表找不到 ?

    Ken Leung

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    1. 都可以的。附註(3)淨財務支出可以找到。

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  10. 請問鍾Sir對郭家第三代的管理能力有何見解?

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  11. 鍾Sir曾分享過RNAV估值方法。在2020年6月,每股賬面值180,RNAV 210至220。
    https://www.youtube.com/watch?v=VJmntP9KVqc
    請問最新的每股RNAV?
    相對過去十年的RNAV折讓中位數?
    謝謝鍾sir。

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    1. 我沒有有關RNAV數據。只知道過去十年PB中位數大概是0.7倍。

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  12. 我嘗試用DDM做估值

    (1)
    香港10年期政府債是3.4%。
    香港 Equity Risk Premium = 4.8% (https://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html)
    新鴻基地產beta = 0.95 (https://www.reuters.com/markets/companies/0016.HK/key-metrics/price-and-volume)
    Cost of Equity (CoE) = 3.4% + 0.95 * 4.8% = 8.0%

    (2)
    2002,2012和2022年的每股派息分別為港元1.55(撇除特別息)、3.35和4.95。
    過去20年和10年的複合年均增長分別為6.0%%和4.0%。隨著公司規模變大,增長率有下降趨勢。
    假設未來5年派息增長率保持于4.0%,之後5年增長率3.0%,然後再假設永續增長率為2.0%

    (3)
    未來10年的股息
    年 每股股息 折現率 折現股息
    2023 5.15 0.9259 4.7667
    2024 5.35 0.8573 4.5901
    2025 5.57 0.7938 4.4201
    2026 5.79 0.7350 4.2564
    2027 6.02 0.6806 4.0988
    2028 6.20 0.6302 3.9090
    2029 6.39 0.5835 3.7280
    2030 6.58 0.5403 3.5554
    2031 6.78 0.5002 3.3908
    2032 6.98 0.4632 3.2339
    未來10年股息(折現) HK$39.95

    (4)
    終值(Terminal Value)
    = 第11年股息 / (CoE - 永續增長率)
    = 6.98 * (1 + 2%) / (8% - 2%)
    = 118.688

    Terminal Value(折現)= 118.688 * 0.4632 = HK$54.98

    (5)
    DDM方法得到的估值 = HK$39.95 + HK$54.98 = HK$95
    巧合接近現價!可能我的假設過分保守。

    記得鍾Sir曾經用DDM估值。如果鍾Sir再計,請問會用什麽參數?
    謝謝。

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    1. 折现系用Equity risk premium?

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    2. Cost of Equity是公司股東提供資本(equity)所要求的回報。
      Dividend Discount Model (DDM) 的對象是股東,所以折現率應該用Cost of Equity。

      根據Capital Asset Pricing Model(CAPM),Cost of Equity定義為
      Risk Free Rate + Beta * (Expected Market Return - Risk Free Rate)
      = Risk Free Rate + Beta * Equity Risk Premium

      https://www.myaccountingcourse.com/accounting-dictionary/cost-of-equity

      也有其他計算方式。根據The Five Rules For Successful Stock Investing一書,Pat Dorsey建議:

      “How should you incorporate all of these risk factors into a discount rate? As I said earlier, there's no right answer. At Morningstar, we use 10.5 percent as the discount rate for an average company based on the factors in the preceding list, and we create a distribution of discount rates based on whether firms are riskier or less risky than the average. As of mid-2003, firms such as Johnson & Johnson, Colgate, and Wal-Mart fall at the bottom of the range, at around 9 percent, whereas riskier firms—such as Micron Technology, JetBlue Airways, and E*Trade—top out at 13 percent to 15 percent. ”

      請問鍾Sir有何意見?

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    3. 匿名兄的假設和計算都非常合理。

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    4. 估算Terminal growth rate可以參考g=ROE x (1-派息比率)

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    5. Morning star 用風險因素去訂discount rate值得參考。應用在港股,平均風險的公司discount rate 可以訂在大約8%。

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  13. 謝謝鍾Sir。
    如何得出港股平均風險的公司discount rate約8%?是否合理discount rate = 1 除以港股合理PE值 = 1/12.5 = 8%?
    如果平均風險的公司discount rate大約8%,作風穩健的新鴻基地產是否應該更低,例如6%至7%?

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    1. 8%是HSI過去長期的平均回報率。新鴻基地產用7%-8% discount rate算是合理。

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