新鴻基地產FY2022年度業績符合預期（十三）

網誌分類：股票經

網誌日期：2022-09-15

 新鴻基地產（016）股價今年以來持平（未計FY2022年中期股息1.25港元在內），跑贏恆生指數同期19%的跌幅。

 公司上星期四（2022年9月8日）公布截至2022年6月底止FY2022年度業績，大致符合市場預期。基礎盈利（撇除投資物業公平值變動的影響）按年下跌3.8%至287.3億港元，每股基礎盈利按年下跌3.9%至9.91港元。末股息維持3.7港元，全年派息4.95港元，與FY2021年度相同，派息比率約50%。

 現價（2022年9月14日）95.05港元，歷史市盈率9.6倍（95.05 ÷ 9.91），股息率5.2%（4.95 ÷ 95.05）。

收益表上的分部資料顯示，不包括中央行政費用、其他淨收益、淨財務支出及投資物業之公平價值變動前的物業銷售利潤（包括應佔合營和聯營企業的物業銷售利潤）為158.5億港元，按年下跌24.5%，主要是因為來自中國內地的物業銷售利潤大幅減少84.2%至10.15億港元，反觀香港的物業銷售利潤只是輕微下跌1.8%至148.3億港元。整體物業銷售的利潤率為44.8%，較FY2021年度少80個基點，主要是因為中國內地物業銷售的利潤率從FY2021年度的57.7%大幅下降至40.2%，而香港物業銷售的利潤率則從FY2021年度的41.8%上升至45.1%。

淨租金收入（包括應佔合營和聯營企業的淨租金收入）192.5億港元，按年微升0.5%，佔公司整體利潤的49.3%。來自香港、中國內地和新加坡的淨租金收入分別為132.1億、55.2億和5.3億港元，按年分別下跌2.4%、增長8.2%和增長4.3%。縱使在疫情的打擊下，新鴻基地產的淨租金收入能夠持平，表現已算不錯。

財務實力方面，新鴻基地產截至2022年6月底的淨負債為1046.1億港元（短期銀行及其他借款158.6億港元，加上長期銀行及其他借款1090.7億港元，減去所持現金203.2億港元），除以股東權益6019.5億港元，得出淨負債比率只有17.4%（1046.1 ÷ 6019.5）。雖然較2021年6月底的淨負債比率16%略為上升，但也是處於健康的水平。利息覆蓋率〔（經營利潤 + 利息收入）÷ 資本化前利息支出〕高達11.3倍〔（333.6 + 3.7 ）÷（21.2 + 8.6）〕，反映公司償還利息的能力很強。

至於加息的影響，可以進行敏感度分析。由於新鴻基地產的淨負債為1046.1億港元，因此息口每上升100個基點（或1%），則其淨利息支出（假設在沒有資本化的情況下）便會上升10.46億港元，令公司FY2022年度基礎盈利287.3億港元下跌3.6%。假如加息2%，盈利便會下跌7.2%，如此類推。除非美國大幅加息，否則對新鴻基地產直接的利息支出或盈利影響不算太大。

新鴻基地產於2022年6月底的每股賬面資產淨值（Book NAV）為207.7港元（股東權益6019.5億港元，除以發行股數28.98億股），較2021年6月底時的每股賬面資產淨值204.9港元增長1.4%。由於所採用的資本化率沒有改變（例如香港和中國內地已落成投資物業的資本化率依然分別是5.1%及6.6%），加上租金穩定，故此投資物業公平值的變動對賬面資產淨值的影響不大。

投資信心不應來自短期股價的表現，而是公司的基本因素。新鴻基地產穩固的業績，加上偏低的估值（綜合從市盈率、市賬率及股息率的角度看），相信可以增強投資者的信心，為股價帶來支持。