新鴻基地產2026年度中期業績符合預期 估值合理（十六）

網誌分類：股票經

網誌日期：2026-03-01

 新鴻基地產（016）上週四（2026年2月26日）公佈截至2025年12月底止的2026年度中期業績，大致符合市場預期。由於盈利前景樂觀，刺激股價翌日上漲7.1%，收市報146港元。

 基礎盈利（撇除投資物業公平價值變動的影響）按年上升16.7%至122.1億港元，每股基礎盈利按年上升16.7%至4.21港元。

 中期股息按年增加3.2%至0.98港元。

 物業銷售利潤（包括應佔合營和聯營企業的物業銷售利潤）按年大幅增長95%至48.9億港元，主要是中國內地的物業銷售利潤急增所帶動。值得注意的是，香港物業銷售的利潤率跌至谷底的7.6%（2025年度同期為14.5%），隨著樓市回暖，估計未來的利潤率將會提升，為整體物業銷售的利潤增長帶來動力。

 淨租金收入（包括應佔合營和聯營企業的淨租金收入）89.5億港元，按年下跌0.6%，尚算穩定。香港、中國內地和新加坡的淨租金收入分別為62.7億港元、24億港元和2.8億港元，分別佔總體淨租金收入的70%，26.8%和3.2%。

 財務狀況方面，新鴻基地產於2025年12月31日的淨負債為836.5億港元（短期銀行及其他借款170億港元，加上長期銀行及其他借款861.7億港元，減去所持現金195.3億港元）（170 - 861.7 - 195.3），除以股東權益6217億港元，得出淨負債比率（Net Debt to Equity Ratio）（淨負債÷股東權益）只有13.5%（861.7÷6217），較於2025年6月底的15.1%減少了160個基點。

 利息覆蓋率（Interest Cover）〔（經營利潤 + 利息收入）÷（利息支出 + 資本化利息）（分母相當於資本化前利息支出）〕為7.9倍〔（134 + 1.9）÷（10 + 7.3）〕，較2025年同期的4.6倍明顯改善，主要是因為經營利潤增長10.7%及資本化前利息支出減少34.8%。

 低淨負債比率，疊加高利息覆蓋率，反映新鴻基地產的財務實力相當穩健，債務違約的風險很低。

 新鴻基地產於2025年12月31日的每股賬面資產淨值（Book NAV）為214.5港元（股東權益6217億港元，除以發行股數28.98億股）（6217÷28.98），較2025年6月底時的每股賬面資產淨值213.2港元增長0.6%。

 以2026年2月27日的收市價146港元計算，市賬率（P/B）（股價÷每股賬面資產淨值）為0.68倍（146÷214.5），較過去十五年的平均值0.66倍高出約3%，估值合理。

 假設「均值回歸」，則新鴻基地產的合理價為141.6港元（214.5 x 0.66）。