新鴻基地產FY2021中期業績稍勝預期（十二）

網誌分類：股票經

網誌日期：2020-03-13

 新鴻基地產（016）股價今年以來已經上漲了18%（未計FY2021年中期股息在內），跑贏恆生指數同期6%的升幅。

 公司上月底公布截至2020年12月底止FY2021年度中期業績，稍勝預期。受惠香港的物業銷售利潤大幅上升所帶動，基礎盈利（撇除投資物業公平值變動的影響）按年增長30%至174.8億港元，每股基礎盈利按年增長30%至6.03港元。中期股息維持1.25港元。

 分部資料顯示，不包括中央行政費用、其他淨收益、淨財務支出及投資物業之公平價值變動前的物業銷售利潤（包括應佔合營和聯營企業的物業銷售利潤）為123.7億港元，按年大幅增長81%。來自香港和中國內地的物業銷售利潤分別為104.8億及18.8億港元，按年分別大幅上升65%及265%。整體物業銷售的利潤率為46%，高於FY2020年度同期的43.2%，香港物業銷售的利潤率從FY2020年度同期的43.2%上升至44.7%，而中國內地物業銷售的利潤率從FY2020年度同期的33.7%大幅上升至54.2%。香港的物業銷售利潤大幅上升的主要原因是大部分預算於FY2021年度落成的銷售物業都是集中於上半年落成，預期下半年入賬的項目和盈利將會較上半年少。

 淨租金收入（包括應佔合營和聯營企業的淨租金收入）95億港元，按年下跌2%。來自香港、中國內地和新加坡的淨租金收入分別為69.2億、23.1億和2.6億港元，按年分別下跌8%、增長24%和下跌4%。內地的租金收入增長，抵消了本地租金在疫情下的調整壓力。值得一提，在未來四年，隨著公司在內地的已落成投資物業由現時約1500萬平方呎擴大至2500萬平方呎，將會成為租金收入的增長動力。

 財務方面，把新鴻基地產截至2019年12月底的短期銀行及其他借款187.5億港元，加上其長期銀行及其他借款887.1億港元，再減去所持現金235億港元，得出淨負債為839.6億港元（187.5 + 887.1 – 235），跟2020年6月底的淨負債847.1億港元差不多。將淨負債839.6億港元，除以股東權益5832.9億港元，得出淨負債比率只有14.4%（839.6 ÷ 5832.9），財務穩健。

 新鴻基地產於2020年12月底資產負債表上的每股賬面資產淨值（Book NAV）為201.3港元（股東權益5832.9億港元，除以發行股數28.98億股），較2020年6月底時的每股賬面資產淨值197.3港元增長2%。

 估值方面，以新鴻基地產於2021年3月12日的收市價118.2港元計算，相對於派發FY2021年度中期息1.25港元後（已經於3月10日除淨）的每股賬面資產淨值200港元（201.3 - 1.25），市賬率（P/B）為0.59倍（118.2 ÷ 200），低於其過去10年的P/B中位數0.7倍（source：Bloomberg）約16%。根據路透社（www.reuters.com/companies/0016.HK）綜合分析員對新鴻基地產的盈利預測數據，FY2021年度預測每股盈利為10.7港元，較FY2020年度的實際基礎盈利10.1港元增長6%，以股價118.2港元（2021年3月12日）計算，FY2021年度預測市盈率為11倍（118.2 ÷10.7），低於其過去10年預測市盈率的中位數逾13倍。由此可見，無論從市賬率或預測市盈率的角度看，估值都是稍為偏低的。

 總括來說，新鴻基地產FY2021年度的中期業績穩固，財務穩健，盈利前景平穩，估值稍為偏低。