新鴻基地產估值合理（五）

網誌分類：股票經
網誌日期：2017-10-25

新鴻基地產（016）於9月中公布截至2017年6月底止財政年度業績，大致符合市場預期。基礎盈利（扣除投資物業估值變動淨額之影響）260億港元，同比上升7.4%，每股基礎盈利8.97港元，增長7.2%。全年派息共4.1港元（中期息1.1港元，未期息3.0港元），增長6.5%，派息比率維持46%。現價129.5港元，市盈率14.4倍（以每股基礎盈利計算），股息率3.2%。

物業銷售利潤（包括應佔合營和聯營企業的物業銷售利潤）119億港元（來自香港和中國內地的利潤分別為99億及20億港元），同比增長2%，利潤率31%，高於2016年度的27%。預計未來三年，平均每年在香港的住宅落成量超過3百萬平方呎樓面面積，市場佔用率約三成，遠遠超過其他競爭對手。新鴻基地產擁有大量農地（截至2017年9月中，持有以地盤面積計算逾2千8百萬平方呎的農地，僅次於恒基地產），長遠來說可以為公司提供廉宜的土地資源和競爭優勢。

淨租金收入（包括應佔合營和聯營企業的淨租金收入）171億港元（來自香港、中國內地和新加坡的淨租金收入分別為137億、29億及5億港元），增長4%，並超過物業銷售利潤44%。展望未來，隨著新出租物業的落成提供租金貢獻，加上現存出租物業未來續租租金的調升，預計未來三年，租金收益會有穩定的單位數複合增長。

財務方面，截至2017年6月底，公司持有現金313億港元，銀行貸款673億港元，淨負債360億港元，相對於股東資金4982億港元，淨負債比率只有7.2%，屬於相當低的水平，財務非常健康。

把公司的股東資金或賬面資產淨值4982億港元，除以發行股數28.95億股，便得出每股賬面資產淨值（Book NAV）172港元。股價129.5港元，市賬率（P/B）0.75倍。

值得注意的是，公司在2017年度的財務報表附註十，提供了香港和中國內地已落成的投資物業所用的加權平均資本化率（Capitalisation Rate, 簡稱 Cap Rate）的數據，分別是5.2%和6.6%，與2016年度所用的資本化率一樣。我認為這個資本化率相當合理，甚至有點偏高，因此公司的投資物業估值應該並沒有太多「水分」，甚至有少許保守。

估值方面，股價相對於分析員預計公司的重估資產淨值（RNAV）約210港元出現38%的折讓，大於其歷史平均的折讓率20%，表面看似偏低，但實際上我認為估值合理，並不算特別吸引，主要是基於本地樓價處於歷史高位，已經脫離一般家庭的負擔能力，未來潛在的供應增加及息口回升周期勢必對樓價構成壓力，因此投資者考慮買入地產股的時候，會要求較大的資產折讓，藉此防禦和抵消未來地產市場有機會下調的風險。

總的來說，新鴻基地產的資產質素良好，財務穩健，估值合理，我會繼續持有。