2017年10月25日 星期三

新鴻基地產估值合理(五)

網誌分類:股票經
網誌日期:2017-10-25

新鴻基地產(016)於9月中公布截至2017年6月底止財政年度業績,大致符合市場預期。基礎盈利(扣除投資物業估值變動淨額之影響)260億港元,同比上升7.4%,每股基礎盈利8.97港元,增長7.2%。全年派息共4.1港元(中期息1.1港元,未期息3.0港元),增長6.5%,派息比率維持46%。現價129.5港元,市盈率14.4倍(以每股基礎盈利計算),股息率3.2%。

物業銷售利潤(包括應佔合營和聯營企業的物業銷售利潤)119億港元(來自香港和中國內地的利潤分別為99億及20億港元),同比增長2%,利潤率31%,高於2016年度的27%。預計未來三年,平均每年在香港的住宅落成量超過3百萬平方呎樓面面積,市場佔用率約三成,遠遠超過其他競爭對手。新鴻基地產擁有大量農地(截至2017年9月中,持有以地盤面積計算逾2千8百萬平方呎的農地,僅次於恒基地產),長遠來說可以為公司提供廉宜的土地資源和競爭優勢。

淨租金收入(包括應佔合營和聯營企業的淨租金收入)171億港元(來自香港、中國內地和新加坡的淨租金收入分別為137億、29億及5億港元),增長4%,並超過物業銷售利潤44%。展望未來,隨著新出租物業的落成提供租金貢獻,加上現存出租物業未來續租租金的調升,預計未來三年,租金收益會有穩定的單位數複合增長。

財務方面,截至2017年6月底,公司持有現金313億港元,銀行貸款673億港元,淨負債360億港元,相對於股東資金4982億港元,淨負債比率只有7.2%,屬於相當低的水平,財務非常健康。

把公司的股東資金或賬面資產淨值4982億港元,除以發行股數28.95億股,便得出每股賬面資產淨值(Book NAV)172港元。股價129.5港元,市賬率(P/B)0.75倍。

值得注意的是,公司在2017年度的財務報表附註十,提供了香港和中國內地已落成的投資物業所用的加權平均資本化率(Capitalisation Rate, 簡稱 Cap Rate)的數據,分別是5.2%和6.6%,與2016年度所用的資本化率一樣。我認為這個資本化率相當合理,甚至有點偏低,因此公司的投資物業估值應該並沒有太多「水分」,甚至有少許保守。

估值方面,股價相對於分析員預計公司的重估資產淨值(RNAV)約210港元出現38%的折讓,大於其歷史平均的折讓率20%,表面看似偏低,但實際上我認為估值合理,並不算特別吸引,主要是基於本地樓價處於歷史高位,已經脫離一般家庭的負擔能力,未來潛在的供應增加及息口回升周期勢必對樓價構成壓力,因此投資者考慮買入地產股的時候,會要求較大的資產折讓,藉此防禦和抵消未來地產市場有機會下調的風險。

總的來說,新鴻基地產的資產質素良好,財務穩健,估值合理,我會繼續持有。

35 則留言:

  1. 謝謝鍾 Sir 分析,如果考慮買入新鴻基地產,是否待資產折讓升至50% (約$100元)才有足夠安全邊際?

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    1. 鄺老太都是在100以下水平不停增持呢
      但現階段除非有大經濟衝擊, 否則新地股價下跌到100機會不算太高
      未來更多投資物業的落成提供更多租金收入, 令新地股價更硬淨
      現今$130.2, 不貴, 但未去平便宜的水平

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    2. Keroppi:假如你要求的安全邊際越高(價格越低),買入的風險便會越低,但有機會買不到。因此,你需要作出平衡。

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    3. 同意狼來了兄的評論,很中肯。

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    4. 謝謝鍾Sir和狼來了兄的意見,小妹現階段正在學習尋找擁有經濟專利的公司,地產板塊我會選擇新鴻基地產(016),明白價格和風險的平衡,現價$130合理,但不便宜。

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    5. Keroppi:「先選定優質股對象,然後等待買入的時機」是不錯的投資策略。加油!

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    6. 我嘗試參照鍾 Sir 於2017年1月的網誌和新地2016/17年最新業績用「股利折現模型」(DDM)評估它的內在價值。但在計算過程中,發現不同網站提供的Beta值有差異,例如1.23 (quamnet.com) 、1.26 (yahoo.com) 、1.05 (investing.com) ,最後採用平均值約1.15,較之前1.1為高,故r必要報酬率也增加至7.96%


      現假設新地未來股息增長率(g)= 4.32%及必要報酬率(r)= 7.96%,得出其內在價值(P0)117.6港元。現價127.7港元,較內在價值高8.6%,估值合理但略為偏高,煩請鍾 Sir給予意見。

      DDM計算公式:P0 = D1 / (r – g)

      D0 = 現在的股息
      D1 = 第一年的股息 = D0 *(1+g)
      g = 股息增長率
      r = 必要報酬率
      = 無風險回報 + 股票啤打系數(beta) * (市場回報 - 無風險回報)

      代入新地的數據,計算過程如下:

      (1)首先要找出g。

      第一個方法:g = ROE * (1-派息比例)

      (六月年結): 2017 2016 2015 2014 2013
      淨利潤 (百萬港元) 41,782 32,666 31,082 33,520 40,329
      核心淨利潤 (百萬港元) 25,965 24,170 19,825 21,415 18,619
      股東資金 (百萬港元) 498,215 468,707 451,026 414,783 385,912
      ROE (%) 8.4% 7 .0% 6.9% 8.1% 10.5%
      核心ROE (%) 5.2% 5.2% 4.4% 5.2% 4.8%
      五年平均核心ROE (%) = 4.96%

      EPS (港元) 14.43 11.31 11.09 12.45 15.28
      核心EPS (港元) 8.97 8.37 7.07 7.95 7.05
      DPS (港元) 4.10 3.85 3.35 3.35 3.35
      派息比例 (%) 28.4% 34.0% 30.2% 26.9% 21.9%
      核心派息比例 (%) 45.7% 46.0% 47.4% 42.1% 47.5%

      五年平均核心派息比例 (%) = 45.7%

      g = ROE * (1-派息比例)
      = 4.96% *(1-45.7%)
      = 2.69%

      第二個方法:參考公司過去的派息增長率

      新地過去的派息記錄:

      年度 股息(港元)增長
      2007 2.30 4.5%
      2008 2.50 8.7%
      2009 2.50 0.0%
      2010 2.70 8.0%
      2011 3.35 24.1%
      2012 3.35 0.0%
      2013 3.35 0.0%
      2014 3.35 0.0%
      2015 3.35 0.0%
      2016 3.85 14.9%
      2017 4.10 6.5%
      過去10年平均每年股息增長率 (2006-2016) = 5.95%

      我把以上兩個方法取平均值,得出:

      g =(2.69% + 5.95%)/ 2
      = 4.32%

      (2)第二步要找出r。

      r = 無風險回報 + Beta * (市場回報 - 無風險回報)

      無風險回報 = 金管局10年期債券孳息率 = 1.82%
      新地Beta值 = 1.15
      市場回報 = 7.16% (恒生指數過去21年平均每年的回報率,包括股息在內)
      r = 1.82% + 1.15 *(7.16% - 1.82%) = 7.96%

      (3)第三步計算P0。

      D0 = 2017年的派息 = 4.10港元
      D1 = 4.10 *(1+4.32%)= 4.28港元

      P0 = D1 /(r - g)
      = 4.28 / (7.96% - 4.32%)
      =4.28 / 3.64%
      = 117.6港元
      =========

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    7. Keroppi: Wow!你用最新的數據更新新鴻基地產的DDM估值,公式的運算上應該都是正確的,做得很好!
      參考這個估值方法,再考慮股價相對重估資產淨值的折讓,便可以大概了解新地的估值了。

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    8. 謝謝鍾Sir鼓勵,從學習中獲得的快樂原來並不少於投資回報(雖然未有),誠意推介鍾Sir的新書《選股與估值 - 價值投資的得勝之道》。

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    9. Keroppi: 很高興聽到你能夠從學習中獲得快樂,加油!

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    10. 請問鍾SIR , 核心ROE/ 核心派息比例/過去的派息記錄可以邊到搵到?

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    11. 核心ROE = 核心淨利潤 / 股東資金 = 25,965/498,215 =5.2%

      核心派息比例 = DPS / 核心EPS = 4.1 / 8.97 = 45.7%

      過去的派息記錄可以在新地年報找到

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    12. 多謝Keroppi幫我解答了樓上匿名兄的問題。

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    13. 鍾Sir不用客氣,只是在我有限的能力圈內為「價值投資」出一份力 : )

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    14. 難得Keroppi願意為「價值投資」出一份力,哈哈!

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  2. Student says:

    I have 016.HK.

    I consider it is under-valued c.f. 1113.HK or 012.HK.

    I think 016.HK should "buy back" its shares just like 1113.HK, and consider pay bonus shares annually like 012.HK.

    If so, I think 016.HK can easily make a "new high" market price ... but certainly it depends on the management's attitudes.

    Therefore, my strategy now is just to hold 016.HK (receive its dividends) and not to add new money on it until ...

    Good Good Luck to all 016.HK shareholders!

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    1. Student兄:持有新鴻基地產收息也不錯,股息率3.2%。假如股價嚴重偏低的話,我相信管理層也會考慮回購股份。

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  3. 鍾Sir, 好久不見, 旅行好玩麼? 哈哈!

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    1. 斗滿兄:今次旅行很好玩,尤其是臺灣小琉球,玩浮潛、駕電動機車,吃海鮮,消費便宜,非常值得推薦,哈哈!

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  4. 可否講下金山,金蝶,現時價格合理嗎?還可以增持嗎?謝謝!

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    1. 匿名兄:投資還是要自己做功課呢!
      關於金山和金蝶的估值,不妨參考我之前的文章。

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  5. 請問資本化率是不是就是租金回報除以估值?如果是這樣,租金回報是固定的,那麼6%真的很保守,現在許多私樓租金回報連3%都沒有,希慎的物業估值,依稀記得是用4%。

    T

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    1. T兄:對的。我都覺得新鴻基地產的落成投資物業的估值有點保守。

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  6. 鍾Sir: 你好. 我現持中金公司(3908)股票,買入價$15.40. 想請問现價是否己經見頂?還可以增持嗎?謝謝

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    1. 鐘sir 不會回答自己没有持有的股票, 請匿名兄自己研究吧!

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    2. 斗滿兄真的了解我,哈哈!

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    3. 匿名兄:我對中金沒有研究,沒有發言權。

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  7. 鐘sir 2628剛剛出左業績 可以再分析一下估值嗎 謝謝

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    1. 匿名兄:中國人壽第三季業績不錯,尤其是投資收益方面。因此,估值應該較我於8月份的分析文章 有輕微上調。

      https://bennychungwai.blogspot.hk/2017/08/blog-post_28.html

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  8. 鐘sir我一向有留意你的文章 但發現一眾投行對於2628的目標價 與你分析得來的價值相差甚遠 一般只有二十多至三十多元 請問差別在那呢

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    1. 匿名兄:由於中國人壽過往的經營和盈利表現遜於同業,股價令人失望,所以分析員對它的估值和目標價都傾向保守。

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  9. 鍾Sir,新鴻基地產(00016)主席郭炳聯昨天於股東周年大會回應會考慮將股份手數拆細,對新地股份流通及交易量都有利,因為新地現時一手股數為1000股,要逾13萬元才能買到一手,若手數真的拆細,可降低投資者入場門檻。此舉對於現有股東和股價是否有利?請指教。

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    1. Keroppi:降低投資者入場門檻令需求增加,應該對股價有利。

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    2. 謝謝鍾Sir回覆,那麼早買早享受,趁低吸納至為上策。

      P.S.預祝您和太座享受另一此愉快旅程,11月尾又再忙碌了。: )

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    3. Keroppi:長線而言,我覺得現價126港元的新鴻基地產,買入風險不大。

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