2019年10月27日 星期日

新鴻基地產估值稍為偏低(九)

網誌分類:股票經
網誌日期:2019-10-27

新鴻基地產(016)於9月中公布截至2019年6月底止財政年度業績,大致符合市場預期。基礎盈利(扣除投資物業估值變動淨額之影響,反映公司的核心盈利能力)324億港元,同比上升6.6%,每股基礎盈利11.18港元,同比增長6.6%。以股價114.8港元(2019年10月25日)除以FY19年度每股基礎盈利11.18港元計算,得出新鴻基地產的歷史市盈率為10.3倍。

值得注意的是,新鴻基地產FY19年度基礎盈利受到自2018年7月1日起生效的香港財務報告準則第15號(HKFRS 15)新會計政策(關於物業銷售收入確認)所影響。根據新會計準則,公司於完成履約責任將已落成物業控制權或實際使用權轉移予買家時確認物業銷售收入,而以前年度之物業銷售收入則按已落成物業的重大風險及權益轉移予買家時予以確認。由於新會計政策會推遲香港物業銷售收入確認的時間,導致香港物業銷售利潤72.2億港元將會延後至下一個財政年度才予以確認。若繼續應用前會計政策,FY19年度基礎盈利將會為384億港元,較FY18年度基礎盈利304億港元增加26.4%。FY19年度每股基礎盈利將會為13.25港元(把基礎盈利384億港元除以加權平均發行股數28.98億股),歷史市盈率將會降至8.7倍(114.8÷13.25)。

公司宣佈派發末期股息3.7港元,連同已派發的中期股息1.25港元,全年派息共4.95港元,按年增長6.5%,核心派息比率為44.3%(4.95÷11.18),維持於2018年度的水平。股息率4.3%(4.95÷114.8)。

從分部業績可以看到,未分配行政費用前的物業銷售利潤(包括應佔合營和聯營企業的物業銷售利潤)187億港元(來自香港和中國內地的利潤分別為164億及23億港元),同比增長15%,利潤率高達45%,高於2018年度的39%,反映新鴻基地產擁用非常便宜的土地成本。

淨租金收入(包括應佔合營和聯營企業的淨租金收入)197億港元,同比增長6%,並超過物業銷售利潤5%。來自香港、中國內地和新加坡的淨租金收入分別為154億、37.5億和5.6億港元,同比分別增長6%、6%和-1%。展望未來,受到本地經濟放緩及消費疲弱的負面影響,現存出租物業將來續租時必然遇到減租壓力,縱使有新出租物業的落成提供租金貢獻,預計未來租金收入增長有限。

財務方面,截至2019年6月底,公司持有現金220億港元,銀行及其他借款950億港元,永久資本證券(Perpetual Capital Securities)38億港元,淨負債768億港元(950 + 38 - 220),相對於股東權益5664億港元,淨負債比率(淨負債÷股東權益)只有13.6%(768÷5664)(2018年度為12.8%),財務穩健,槓桿很小,足以抵禦現時樓市出現的下跌週期。

現金流方面,把經營業務所得現金流量197億港元,扣除資本開支共123億港元後,得出自由現金流74億港元,較FY18年度的負自由現金流大為改善。但由於自由現金流還未足以應付年度的派息136億港元,令現金減少62億港元(74-136),因而令淨負債增加。

估值方面,用市賬率(P/B)的角度看,把資產負債表上的股東權益或賬面資產淨值(Book NAV)5664億港元,除以公司的發行股數28.98億股,得出每股賬面資產淨值195.5港元(5664÷28.98)。股價114.8港元,市賬率只有0.59倍(114.8÷195.5),低於過去10年的中位數0.75倍(source:Bloomberg)約兩成!假設均值回歸,新鴻基地產的合理價應為146.6港元(195.5x0.75),較每股賬面資產淨值折讓25%。

從公司2019年度的財務報表附註十五可以看到,其評估香港和中國內地已落成的投資物業所用的加權平均資本化率(Capitalisation Rate, 簡稱 Cap Rate)分別為5.1%及6.6%,兩者都與2018年度所用的資本化率一樣。觀乎新鴻基地產優良投資物業組合的質素,並參照行業內其他地產股所採用的資本化率(比如領展採用的資本化率只有4%),我認為新鴻基地產所採用的資本化率相當合理,甚至有點偏高,因此公司的投資物業估值應該並沒有太多「水分」,甚至有少許保守。FY19年度期內,投資物業的估值只溫和上調了3%,相當合理。

盈利預測方面,根據Bloomberg綜合分析員對新鴻基地產的盈利預測數據,2020年度預測每股盈利為12.2港元,較2019年度的基礎盈利增長9%。以股價114.8港元計算,2020年度預測市盈率為9.4倍(114.8÷12.2),較公司過去10年預測市盈率的中位數13.6倍低約三成!

總的來說,新鴻基地產的估值稍為偏低,下行風險應該不大。

31 則留言:

  1. 請問鐘sir ,1113 長地,仍然是地產股次選嗎?
    因為我是小散戶,新地 每手價格比較高,我難以分注投資
    謝謝

    回覆刪除
    回覆
    1. Derek兄:長實地產和恆基地產也不錯,不妨自行研究一下。

      刪除
  2. 多謝鍾Sir分析新鴻基地產。

    回覆刪除
  3. 回覆
    1. 新丁兄:抱歉,遲了回覆。「過去10年的中位數0.75倍」可以在Bloomberg找到。

      刪除
    2. 請問是Bloomberg的哪裡可以找到?我只找到了本年度的市賬率,方便提供網址嗎。

      刪除
    3. 新丁兄:須要在收費Bloomberg機才可以找到,免費Bloomberg網站是沒有提供的。

      刪除
  4. 鐘sir,請問社會運動的影響是否需以折減的形式考慮在內?

    回覆刪除
    回覆
    1. TIFF:不妨思考一下社會運動對樓市的影響,未來樓價會下跌多少?股價是否已經反映了樓價下跌的預期?

      刪除
  5. 鐘sir, 新地你認為合理價於$110-115是否安全?可於此區間持貨呢?thx.

    回覆刪除
    回覆
    1. Chu chu:不妨自行計算一下安全邊際是否充足。

      刪除
  6. 鐘sir你好, 今次業績未反影2019 下半年的影響, 來年是否應調低估值? 謝謝

    回覆刪除
    回覆
    1. 老王兄:這個很大程度取決於你如何看待未來樓價的走勢。

      刪除
  7. thanks for sharing. how could we estimate the impact on the income as the result of turbulence caused by the rioters?

    回覆刪除
    回覆
    1. lo lo兄:不妨從售樓收益和利潤率,以及租金收入兩方面去分析。

      刪除
  8. 鍾Sir,匯控前景似乎麻麻,如佢下調到大約$57才買入,純粹當收息股,你覺得有冇野值得要注意?謝謝!

    回覆刪除
    回覆
    1. 匿名兄:在超低息及環球經濟放緩的情況下,匯控的前景如何,能否長期支持固定的派息?值得投資者注意。

      刪除
  9. 鐘sir你好.想請教新鴻基是地產發展股,為甚麽不是用 P/RNAV 做估值而是用P/B?

    回覆刪除
    回覆
    1. 我估計是因為RNAV這項數值需要由專業估值員提供、大眾投資者未必能輕易取得,而Book NAV則可以自行從Balance Sheet計算,因此用P/B估值較適合業餘價值投資者。

      不過無可否認,P/RNAV的確較P/B估值更準確。

      刪除
    2. 同意及謝謝數學習投資者的解答。

      刪除
  10. 鍾兄,最近新地以420億元投得西九地,請問這樣對新地現金流或未來派息有沒有影響?這方面應怎樣分析? 謝謝.

    回覆刪除
    回覆
    1. 匿名兄:短期對現金流和淨負債比率會有影響,但相信影響不會太大,因為投得這塊地之後,未來買地的支出相信會調整。我相信新地會有紀律地嚴格控制其淨負債比率不會超過某個水平。

      刪除
  11. 鐘Sir : 人地話新地已經被引入中共黨委,其實對新地有沒有影響呢

    回覆刪除
  12. Mc兄:暫時看不見有具體的影響。

    回覆刪除
  13. 你好, 鍾SIR,

    新地的商場常被破壞, 生意下降, 另外, 集團剛買地, 會否估值要待業績公怖後再重估及入市較安全?

    Thanks

    回覆刪除
    回覆
    1. Chu Chu兄:可以的。但相信新鴻基股價相對於RNAV的大折讓已經反映了以上的負面因素。

      刪除