2011年9月13日 星期二

瑞安房地産(二)

網誌分類:股票經
網誌日期:2011-09-12

我的愛股之一瑞安房地産(272.HK)上個星期公佈了一項關聯交易,我認為這項交易對小股東不太公平,大股東羅康瑞先生有趁火打劫之嫌。我認為公司的企業管治亮了紅燈。

瑞房擬向大股東羅先生購入上海瑞安廣場(甲級寫字樓,1997年建成)80%權益和上海朗廷酒店66.7%權益,總作價大概二十億零八千萬港元。公司將發行六億一千萬新股支付,每股約HK$3.4,占公司現有的股本約12%。

我認為這項交易不公平的地方在於以下幾點:

- 公司零六年上市的時候,羅先生沒有把上海瑞安廣場載入上市公司,原因是該物業是已建成的投資物業,跟瑞房做房地產開發的業務有一點不同性質,他覺得不太合適,為何現在他會覺得合適呢?

- 現有管理層不是說要加快公司的資產周轉率(asset turnover),為何現在出爾反爾,增加公司的投資物業和酒店資產?

- 過去幾年,上海的房地產市場價格大幅上漲,目前正處於行業周期的頂部。在中央政府的嚴厲打壓下,相信短期內,房價下調的壓力不少。大股東偏偏選這個時候把資產高價注入上市公司,我認為時機上對瑞房不利。

- 上海瑞安廣場的估值(三十七億五千港元)并不便宜。跟據她的2010年租金收入一億八千萬港元來算的話,其估值相當於租金回報率只有4.7%。而跟據她的建筑面積六萬五千八百平米來算的話,均價約每平米四萬七千萬人民幣。對於樓齡十四年的物業來說,我認為這個價錢不低。

- 上海朗廷酒店去年十月份才開業,今年第二季入住率只有54.6%。經過去年上海世博后,現在上海的酒店業已出現供過於求的現象,短期的前景一般。

- 就算這兩個資產的估值沒有被高估,以每股HK$3.4發行新股給大股東,對現有小股東會產生攤薄的負面作用。道理很簡單,公司的帳面資產凈值明明是每股HK$5.93,為何要以HK$3.4(折讓43%)發股給羅先生?我計算過,公司的每股資產凈值會被攤薄約5%。作為小股東的我,感覺就好像自己的錢包給小偷偷去一樣的不好受。

羅先生,作為您的長期股東和愛戴者,我真的希望您專心把公司做好,為股東創造價值,請不要向小股東打主意。不然,我只好無奈選擇適當的時候離開。

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