瑞安房地産（二）

網誌分類：股票經
網誌日期：2011-09-12

我的愛股之一瑞安房地産（272.HK）上個星期公佈了一項關聯交易，我認為這項交易對小股東不太公平，大股東羅康瑞先生有趁火打劫之嫌。我認為公司的企業管治亮了紅燈。

瑞房擬向大股東羅先生購入上海瑞安廣場（甲級寫字樓，1997年建成）80%權益和上海朗廷酒店66.7%權益，總作價大概二十億零八千萬港元。公司將發行六億一千萬新股支付，每股約HK$3.4，占公司現有的股本約12%。

我認為這項交易不公平的地方在於以下幾點：

- 公司零六年上市的時候，羅先生沒有把上海瑞安廣場載入上市公司，原因是該物業是已建成的投資物業，跟瑞房做房地產開發的業務有一點不同性質，他覺得不太合適，為何現在他會覺得合適呢？

- 現有管理層不是說要加快公司的資產周轉率（asset turnover），為何現在出爾反爾，增加公司的投資物業和酒店資產？

- 過去幾年，上海的房地產市場價格大幅上漲，目前正處於行業周期的頂部。在中央政府的嚴厲打壓下，相信短期內，房價下調的壓力不少。大股東偏偏選這個時候把資產高價注入上市公司，我認為時機上對瑞房不利。

- 上海瑞安廣場的估值（三十七億五千港元）并不便宜。跟據她的2010年租金收入一億八千萬港元來算的話，其估值相當於租金回報率只有4.7%。而跟據她的建筑面積六萬五千八百平米來算的話，均價約每平米四萬七千萬人民幣。對於樓齡十四年的物業來說，我認為這個價錢不低。

- 上海朗廷酒店去年十月份才開業，今年第二季入住率只有54.6%。經過去年上海世博后，現在上海的酒店業已出現供過於求的現象，短期的前景一般。

- 就算這兩個資產的估值沒有被高估，以每股HK$3.4發行新股給大股東，對現有小股東會產生攤薄的負面作用。道理很簡單，公司的帳面資產凈值明明是每股HK$5.93，為何要以HK$3.4（折讓43%）發股給羅先生？我計算過，公司的每股資產凈值會被攤薄約5%。作為小股東的我，感覺就好像自己的錢包給小偷偷去一樣的不好受。

羅先生，作為您的長期股東和愛戴者，我真的希望您專心把公司做好，為股東創造價值，請不要向小股東打主意。不然，我只好無奈選擇適當的時候離開。