2019年4月1日 星期一

策略性減持新鴻基地產(八)

網誌分類:股票經
網誌日期:2019-04-01

由於全球經濟增長放緩,孳息率曲線出現倒掛,投資者預期美國減息的機會增加,引致息口敏感的本地地產股受到資金追捧,其中新鴻基地產(016)股價今天急升5%,收市報141.4港元,創近三年新高!

以股價141.4港元計算,相對於除息後的每股賬面資產淨值187.2港元(把2018年12月底的股東權益5459億港元,除以發行股數28.97億股,得出每股賬面資產淨值188.4港元,再減去今年3月12日派發的FY19年度中期股息1.25港元,得出除息後的每股賬面資產淨值187.2港元),市賬率0.755倍,相當於過去十年的平均市賬率,均值回歸,估值合理。

雖然估值尚未有過高,但基於短期股價升幅頗大,從2018年10月19日的103.4港元起計(見Blog文《新鴻基地產估值吸引(六)》),連同期內收到的股息共4.7港元,總回報率超過四成,加上近日不少地產股價創新高,地產板塊有點擠擁,我趁機今天於141港元左右減持部分新鴻基地產的股票,先行策略性獲利,藉此降低新地佔自己整體股票投資組合的比重。

32 則留言:

  1. 早前David Webb指出金蝶是泡沫,請問你對此有何看法?同意他的觀點嗎?

    回覆刪除
    回覆
    1. 匿名兄:我想投資者最大的企業管治疑慮是金蝶與大股東之間的關連交易(有「谷」大上市公司盈利之嫌)。經過管理層的解畫,這個疑慮應該可以稍為舒緩。至於現價9.5港元,估值雖然偏高,但感覺還未到達泡沫,因為公司未來的業務前景很不錯呢!

      刪除
  2. .想請教下 如果計近10年 地產股既升幅好似都無點大升過 以新地為例 近10年都系徘徊80-130左右 新地每年盈利都差不多上升 而且每幾年都會有新商場投入運作 增加資產同埋租金收入 租金收入其實都系同領展一樣透過續租加租金去增加盈利 奈何10年間不計算金融海嘯最低位 計埋股息回報 10年間好似1倍都無 而領展差唔多 8倍回報 真系諗唔明😅

    回覆刪除
    回覆
    1. 匿名兄:也許是因為領展過往的租金水平低,經過優化和改造,加租的幅度較大,致令物業價值和股價大幅提升。

      刪除
    2. 其實係領展starting yield較高,而新地starting yield太低,如果新地starting yield係>4%,回報會更高

      刪除
  3. Chung Sir,

    How to use the money ?

    Holding more money or buying another stock/stocks ?

    Thanks for your sharing.

    ^_^

    回覆刪除
  4. 鍾sir,你曾提過對於初學者「個別股票總持股比例不要多於股票投資組合的20%, 並集中硏究少於5隻股票。」我只有一手新鴻基股票,佔了股票投資組合25%,我應該待股值偏高抑或現階段的合理價沽出呢?我不清楚怎樣做決定。請指導,謝謝!

    回覆刪除
    回覆
    1. 匿名兄:因為只有一手,較難做決定呢!假如你未來不斷有新的可用資金投資股票,我會傾向建議你繼續持有,藉此不斷累積資產,除非新地的股價上升至估值偏高的水平。最後,當然還是你自己決定吧!

      刪除
    2. 謝謝你的意見!

      刪除
  5. 補充:新鴻基股價連息回報率是42%,是股票投資組合的25%,超過了你建議的20%。但我只有一手新鴻基股票,不知應先沽出獲利,抑或在估值偏高時才沽出?

    回覆刪除
  6. 好似房托仲升得多過佢。

    回覆刪除
    回覆
    1. Cheng C.k:對的,領展(823)股價的升幅更大!

      刪除
  7. 我想新鴻基及領展的策略亦有不同, 新鴻基依靠新建甲級商場及寫字樓, 增加租金收入. 領展透過換投資物業, 去增加租金收入. 從投資物業EBIT/總收入去看, 新鴻基已到75%-85%, 但領展亦是~60-65%%, 所以基金都會去幻想領展還有較多增多空間, 估值不斷重估, 再重估吧. 純推測, 自已都好想驗証.

    回覆刪除
    回覆
    1. 謝謝劉仔的分享。新地和領展的收入分布也有不同。除了收租,新地有一半利潤是物業發展呢!而領展大部分收入都是收租。

      刪除
  8. 你好 鍾sir 請問浄負債比率(淨負債除股東權益)
    當中負債裏應付帳款或員工福利負債等不用計入嗎(我看見其他企業財務報表)
    只計銀行貸款丶永續債?

    回覆刪除
    回覆
    1. 神秘魔髮師兄:不用。只用計算銀行貸款、企業發行的債券、可換股債券、永續債等。

      刪除
  9. 鐘SIR你好,
    1.想問一下有方法查到過往BETA值嗎?
    2."選股與估值"書入面推介的ALPHAINVESTMENTS.HK找不到所說的BETA值與R-SQUARE, 其他網頁找到的BETA值又略有不同, 請問有比較推介的網頁查BETA值嗎?
    3.金管局10年期債券孳息率 與invest.com找到的Hong Kong 10-Year債券收益率相同嗎?
    4.老師你本人比較常使用的安全邊際是多少? 如果用內在價值-15%買入+15%賣出這種操作合理嗎?

    回覆刪除
    回覆
    1. 匿名兄:
      1.經濟通和Quamnet網站可以看到。
      2.可以的話,收費Bloomberg機最好。
      3.我會看金管局10年期債券孳息率。
      4.一般安全邊際20-30%。

      刪除
  10. 策略性減持,說白了即TA囉。 ~~~1997

    回覆刪除
    回覆
    1. 謝謝師兄提點,但不太了解TA意思?
      其實我都係希望學識釣魚更甚於食鐘SIR的魚。

      刪除
    2. 鐘老師粉絲:我估1997兄所說的TA應該指Technical Analysis,即是技術分析。

      刪除
    3. 1997兄:我沒有用技術分析呢!

      刪除
    4. TA: 1.三年新高 2.地產板塊有點擠擁 (relative referencing but not absolute referencing)
      違反FA: 均值回歸都賣
      ~~~1997

      刪除
    5. 這個有小小逆向思維的智慧,謝謝1997兄的補充。

      刪除
  11. 一個月後睇返, 鐘sir 新鴻基買賣 ge 位都好靚
    另外想問下恆基地產 (12) 除淨後急跌,是入貨的機會嗎 ?

    Jack

    回覆刪除
    回覆
    1. Jack兄:不妨計算一下恒基地產股價跟內在價值的折讓,看看是否吸引。

      刪除
  12. 請問新地 P/rnav ,可以喺邊度搵到?要bloomberg機嗎?謝謝

    回覆刪除
    回覆
    1. Derek兄:bloomberg機未必有呢!不妨參考地產分析員的研究報告,免費財經網站很多時候都會報導。

      刪除