2021年11月14日 星期日

領展2022年度中期業績勝預期(三)

網誌分類:股票經

網誌日期:2021-11-14

 領展房產基金(823)於上周三(20211110日)公佈截至2021930日止六個月的2022年度中期業績,勝過市場預期,刺激股價上升,周五收市報71.5港元。

 領展2022年度的中期業績非常穩固,新冠肺炎疫情對它的影響不大。物業收入淨額按年增長8.8%43.91億港元(2021年度同期:40.37億港元);經調整並計入一筆1.46億港元的酌情分派後,可分派總額按年增長14.2%33.36億港元(2021年度同期:29.21億港元);每基金單位中期分派(DPU)按年增長12.7%1.5959港元(2021年度同期:1.4165)。以20211112日的收市價71.5港元計算,領展的年化單位派息回報率〔(中期DPU x 2)÷ 基金單位價格)〕為4.5%〔(1.5959 x 2 ÷ 71.5)〕

 領展於20219月底投資物業組合的估值增長3.8%2066億港元(20213月底:1991億港元),乃由於資產收購及公平值增加所致。每基金單位應佔資產淨值(Book NAV)上升2.3%77.99港元(於20213月底:76.24港元)。基金單位價格71.5港元,相當於市賬率(基金單位價格 ÷ 每基金單位應佔資產淨值)(P/B0.92倍(71.5 ÷ 77.99),稍為低於其過去十年市賬率的中位數1倍,估值尚算合理。

 財務方面,領展最新公佈分別以27億港元及31.2億港元收購位於柴灣嘉業街60號的倉庫大廈和位於紅磡寶來街50號的綜合用途停車場大廈。收購後,領展的債務對資產總值比率將由約21.6%增加至23.6%,仍然是屬於健康的水平。由於領展新收購的資產所產生的租金回報率大於其資金成本,相信對提升未來可分派總額及每基金單位分派有正面作用。

 過去一個月,我因為一些事情曾經到過領展旗下的青衣長發廣場及黃大仙中心。作為領展的小股東,像巡視業務一樣,我特別留意該兩個商場的地段、交通、人流、出租率、租戶組合及停車場車位配套等,發覺領展的管理蠻不錯,並不遜於一些私人管理的大型商場。由於領展在本港的零售物業大部分都是處於民生區,受新冠肺炎疫情及遊客大幅下降的影響不大,因此租金的抗跌力較強事實上,管理層在中期業績透露,領展旗下部分商戶的生意已經回復至2019年疫情前水平,其香港零售物業整體出租率高達97.5%,創歷史新高,平均續約租金調整幅度約3.4%,反映民生消費需求在疫情「封關」下依然強勁。這些都令我對領展的前景更有信心。

 我於20207月下旬及8月初以平均價59港元買入領展(見<買入領展、煤氣、恆生>一文),只是一年多,價格上升了21%,連同期間收取的2021年度基金單位分派共2.8999港元(中期分派1.4165港元及末期分派1.4834港元),總回報率達26%,財息兼收。

14 則留言:

  1. 請教鍾sir, reit應該用甚麼估值方法呢?謝謝

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    1. 鍾sir 係文章內已經分享左,用市賬率(基金單位價格 ÷ 每基金單位應佔資產淨值)(P/B)。
      或者可以閱讀鍾sir 第二本書《選股與估值》,會有更詳細資料。

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    2. 謝謝實習生兄幫我解答了這個問題。

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  2. 想問問鍾記
    點解分派總額增長14.2% 但DPU只係增長12.7%?
    唔係應該幾乎一樣?領展總股本應該冇增加 甚至仲有回購

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    1. 可以試下查閱領展的財報,會看到同期的基金單位數目係有所增加。

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    2. 對的,股數增加的原因是以股代息。可以看看Note 25。

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  3. 鐘sir,請問領展估價超出多少%才適宜考慮賣出?Thanks!

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    1. 匿名兄:沒有標準答案。須要考慮領展長遠的潛力、投資者是否有更好的選擇等因素。

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  4. 在讀財報學選股計估值書中, 2238廣汽的資本回報率(ROCE)看不明如何計算, 可否寫出算式?

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  5. 請問基礎投資課程(第二十一班)會幾時開?

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    1. 匿名兄:亮光的基礎投資課程暫時不會再開。我在活道教育中心的2022年上半年每月投資理財課程現正招生,主要教授如何利用最新的財務數據去為不同行業和公司做估值,不妨考慮一下。

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    2. 請問直播班有冇筆記?

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  6. 鍾Sir,我係一個新仔。看你的blog真係看得津津有味,現在已翻看到2017年。昨天和下星期初我相信是你之前的blog說公司減價的開始。相信無人知道南非新mutation係咪會咁厲害,但我覺得昨天全球的跌市似係恐慌咗。我自己未好掌握個股的選擇。如果我想掃平貨,係咪入指數基金比較安全?
    我想問入加息週期對地產股的股值影響怎樣可以量化?因為我持有16號,9月大跌時我miss咗入貨的機會。現在它又回到9月份單日大跌時的股價,我想入貨但不知加息會怎樣影響它的股值,所以想請教你再決定。
    另外,我準備下年開始月供大約10000股票。主要係幫仔仔saving for 佢大學費用。我自己用excel date back 5 年data去計數 (煤氣,盈富,中電,領展),我用現價去計數發現return 每年1-4%不等,令到我自己對月供股票有啲卻步。我係咪唔應該用而家個股價去睇個回報呢?而係睇番公司的基本面去睇這個月供股票的決定,?謝謝你。

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