2020年2月26日 星期三

恒基地產估值更新(三)

網誌分類:股票經
網誌日期:2020-02-26

我採用分類加總估值法(SOTP)及恒基地產(012)截至2019年6月底止中期業績的財務數據,更新恒基地產的內在價值(Intrinsic Value),得出每股42.5港元,較2019年4月時的估值(當時原本計算出來的每股內在價值是57.2港元,但公司於2019年6月中每10股派送1股紅股,所以經調整後的每股內在價值為52港元)(見《用SOTP評估恒基地產的內在價值(二)》)下調了18%!

恒基地產估值下調的主要原因是其地產業務的估值和應佔中華煤氣(003)的市值分別下調了24%和11%。恒基地產的地產業務估值下調是基於整個本地地產股的估值下調,令我用了較保守的市賬率(PB)0.456倍,相當於新鴻基地產PB 0.57倍的8折!至於恒基地產應佔中華煤氣的市值下調主要是中華煤氣的股價下跌所影響。

本地地產股                股價              市賬率(PB)
新鴻基地產(016) 111.2港元      0.57倍
長實集團(1113)    49.6港元       0.57倍
信和置業(083)    10.62港元       0.50倍

恒基地產現價35.6港元(2020年2月25日),相對於每股內在價值42.5港元折讓16%,估值稍為偏低!恒基地產稍為偏低的估值,相信大致上已經反映了投資者對本地樓市有可能出現調整及中華煤氣的估值有機會被高估的風險。

根據我的估算,地產業務和中華煤氣分別佔恒基地產的估值54%和46%。假設地產業務的估值合理,採用逆向工程(Reverse Engineering) 的方法,可以計算出現價的恒基地產,基本上反映恒基地產應佔中華煤氣的估值只有其應佔中華煤氣市值的64.5%。即是說,假如投資者現價買入恒基地產的股票,變相等於以65折買入中華煤氣的股票,看來頗化算呢!

恒基地產SOTP的估值計算:

(百萬港元)
(根據恒基地產2018年12月底的財務數據)
中華煤氣的賬面股東應佔權益                                           62,539
恒基地產所佔中華煤氣股權                                              41.53%
恒基地產應佔中華煤氣權益                                              25,972
商譽                                                                                      17,519
中華煤氣於恒基地產綜合財務報表之賬面值                  43,491

(根據恒基地產2019年6月底的財務數據)
恒基地產賬面資產淨值(book NAV)                            314,686
恒基地產撇除中華煤氣的賬面資產淨值(相當於地產業務) 271,195
地產業務PB(假設是新鴻基地產PB 0.57倍的80%)     0.456
恒基地產地產業務價值                                                      123,665

中華煤氣
發行股數 (百萬)                                                                  16,925
股價 (港元) (2020年2月25日)                                             14.96
市值                                                                                       253,198
恒基地產所佔股權                                                               41.53%
恒基地產應佔市值                                                               105,153

恒基地產SOTP
地產業務                                                                             123,665     54.0%
中華煤氣                                                                             105,153     46.0%
總價值                                                                                 228,818    100.0%

減: 10% 控股公司折讓                                                      - 22,882
內在價值                                                                             205,936

恒基地產
發行股數 (百萬)                                                                 4,841
每股內在價值(港元)                                                     42.5

股價 (港元) (2020年2月25日)                                           35.6
市值                                                                                    172,354

股價/內在價值                                                                    0.84

37 則留言:

  1. Thanks for sharing! I have 12 for long term investment.

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    1. Stanley兄:不客氣。過往恆地的回報率很不錯呢!

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  2. Thanks for the demonstration!

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  3. 多謝鍾兄,很多人擔心中華煤氣十送一紅股能維持多久?

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    1. Oscar兄:我反而有點擔心中華煤氣的高估值能夠維持多久。

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    2. 鐘sir

      其實煤氣係呢部分點估值?
      資源股我上網好似唔可以用PB 睇
      同埋國內政策風險較大。
      Kit

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    3. Kit:簡單地可以用「預測市盈率」估價工具,與公司過去的平均值比較一下,考慮公司未來的增長潛力。

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    4. 謝謝鐘sir
      我見經濟通都冇
      但對比其他國內燃氣股平均PE得18
      咁點睇煤氣都唔可以叫平.
      Kit

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    5. Kit:過去5年,中華煤氣預測市盈率的中位數約26倍。

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    6. 多謝鐘sir.
      令我投資路上行少好多彎路。

      Kit

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  4. I will assume there is no 十送一 each year :)

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    1. Ballet Dancer:雖然送紅股對公司的內在價值實際上是沒有影響的,但不少投資者總是喜歡恆地和中華煤氣每年10送1紅股的動作。

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  5. 鍾Sir你好, 有事想請教! 我見計算"恒基地產地產業務價值"時, 上次用"資產淨值折讓為40%", 但今次用"地產業務PB", 請問何時用折讓, 何時用PB? 謝謝

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    1. 斷兄:資產淨值折讓40%相當於PB 0.6倍,只是不同寫法而已。

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  6. 鍾Sir,想請教一下你用新鴻基地產的PB作為基準,計算恒基的內在價值,是否認為現時新鴻基的股價等於其內在價值?Thanks!

    John

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    1. John兄:不是。用新鴻基地產的PB作為基準,只是想保守一點去計算恆地的內在價值。

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  7. 你好鍾sir 請問Sotp計算方法是否跟上堂有不同?如有不同,你那本著作可作參考呢?thx

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    1. Chu chu兄:不妨參考這篇Blog文《用SOTP評估恒基地產的內在價值(二)》
      https://bennychungwai.blogspot.com/2019/04/sotp.html

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  8. 鍾sir你好,

    首先再次多謝分享,不過我呢個財報新手睇完有樣野唔係好明白,希望鍾sir可以解答疑難。

    用SOTP估算時,地產部分用上book value推算價值,咁點解媒氣部分要用市值而唔用內在估值(eg股東權益?)做計算?

    財報新手
    Bill

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    1. Bill兄:因為中華煤氣不是地產股,所以不宜用市賬率(PB)去計估值。

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    2. 謝謝鍾sir回覆。咁想請問煤氣股應該用咩方法做fundamental analysis估算合理價?ddm可以嗎?

      參考鍾sir上一篇恆基估值文章時,當中提到:
      2. 用市值計算中華煤氣的價值。假如中華煤氣現時的估值過高(2018年核心市盈率近40倍),用市值計算出來的估值有機會被高估,投資者宜留意這個風險。

      由於擔心煤氣市值被高估,小弟想試下用煤氣估值代替市值黎計算恆基合理價。

      Bill

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    3. Bill兄:不妨用預測市盈率去計算中華煤氣的估值是否合理,跟過去的平均值比較一下。

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    4. 明明了,謝謝

      Bill

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  9. 鍾sir你好,

    請問如何在財務報表中取得"恒基地產撇除中華煤氣的賬面資產淨值(相當於地產業務) - 271,195 這個數據?

    Francis

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    1. Francis:
      中華煤氣於恒基地產綜合財務報表之賬面值 43,491
      (根據恒基地產2019年6月底的財務數據)
      恒基地產賬面資產淨值(book NAV) 314,686
      恒基地產撇除中華煤氣的賬面資產淨值(相當於地產業務) 271,195(=314686-43491)

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  10. 請問鐘兄,現時煤氣收益大幅下降及減派紅股,恒基估值下降多少?

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    1. Liyi:可以用媒氣的最新股價和市值計算一下恒基估值下降了多少。

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