再用DDM評估新鴻基地產的內在價值（十四）

網誌分類：股票經

網誌日期：2023-05-26

 由於新鴻基地產（0016）盈利基礎穩固，財務狀況良好，派息穩定，我嘗試再用「股利折現模型」（Dividend Discount Model，簡稱DDM）評估它的內在價值。

 我基於兩個假設：（1）未來股息增長率（g）= 2.78%及（2）必要報酬率（r）= 6.76%，得出新鴻基地產的內在價值（P0）為127.9港元。現價101.8港元（2023年5月25日），較內在價值低20%。

 DDM計算公式：P0 = D1 / (r – g)

 P0 = 內在價值

D0 = 現在的股息

D1 = 第一年的股息 = D0 x（1+g）

g = 股息增長率

r = 必要報酬率

= 無風險回報 + 股票啤打系數（Beta） x （市場回報 - 無風險回報）

 代入新鴻基地產的數據，計算過程如下：

 （1）首先要找出g

 第一個方法：g = ROE x (1 - 派息比例)

 (六月年結)                                                       2022              2021              2020              2019                   2018

   淨利潤 (百萬港元)                                     25,560        26,686                   23,521              44,912       49,951

核心淨利潤 (百萬港元)          28,729    29,873           29,368           32,398       30,398

股東資金 (百萬港元)             601,946      593,820          571,813          566,405      539,098

ROE (%)                                                                                                                              4.25%                 4.49%                     4.11%                         7.93%                 9.27%

核心ROE (%)                                                                                                 4.77%                 5.03%                     5.14%                         5.72%                 5.64%

                                

五年平均核心ROE (%)     = 5.26%                          

                                

(六月年結)                                                              2022                                     2021                                 2020                                 2019                      2018

 EPS (港元)                                                             8.82                            9.21                              8.12                          15.5          17.24

核心EPS (港元)                         9.91                    10.31                    10.13                    11.18        10.49

DPS (港元)                                                             4.95                            4.95                          4.95                              4.95                  4.65

派息比例 (%)                                                 56.1%                     53.7%                     61.0%                 31.9%             27.0%

核心派息比例 (%)                          49.9%         48.0%             48.9%             44.3%             44.3%

                                

五年平均核心派息比例 (%)     = 47.08%                        

                            

g = ROE x (1 - 派息比例)

= 5.26% x（1 – 47.1%）

= 2.78%                     

                                

第二個方法：參考公司過去的派息增長率

 新鴻基地產過去的派息記錄：

 年度      股息（港元）增長

2012            3.35             0.0%

2013            3.35             0.0%

2014            3.35             0.0%

2015            3.35             0.0%

2016             3.85             14.9%

2017             4.10              6.5%

2018             4.65              13.4%

2019             4.95              6.5%

2020             4.95              0.0%

2021             4.95              0.0%

2022             4.95              0.0%

 過去10年平均每年股息增長率 (2013-2022) =     3.98%                        

 複合增長率（Compound Annual Growth Rate, 簡稱CAGR）的計算方程式：

CAGR = （現有價值 / 基礎價值）^ (1/N) - 1

N = 有關年期內的年數

g = (4.95 / 3.35)^(1/10) - 1

= 3.98%

 我保守地採取兩個方法中的較低值g =2.78%

        

（2）第二步要找出r

 r = 無風險回報 + Beta  x （市場回報 - 無風險回報）

 無風險回報 = 香港10年期政府債券孳息率 = 3.22%（資料來源：hkinvesting.com）

 新地Beta值 = 0.74 （資料來源：reuters.com/markets/companies/0016.hk/key-metrics）

 恆生指數年底數據：

 2020年 = 27231

2021年 = 23397

2022年 = 19781

三年平均 = 23470

 2000年 = 15095

2001年 = 11397

2002年 = 9321

三年平均 = 11938

 CAGR = (23470 / 11938)^(1/20) - 1

= 3.44%

 股息率 = 3%至4%（資料來源：恆指服務公司）

 市場回報 = 6.44% 至7.44% （恒生指數過去20年平均每年的回報率，包括股息在內）

 我保守地假設市場回報率為8%

 r = 無風險回報 + Beta  x （市場回報 - 無風險回報）

 = 3.22% + 0.74 x（8% - 3.22%）

= 6.76%

 （3）第三步計算P0

      D0 = 2022年的派息 = 4.95港元

D1 = 4.95 x（1 + 2.78%）= 5.09港元

 P0 = D1 /（r - g）

= 5.09 / (6.76% - 2.78%）

= 5.09 / 3.98%

= 127.9港元

 股價（2023年5月25日）= 101.8港元

股價/P0 =101.8 / 127.9

= 0.8倍