2016年1月28日 星期四

小心價值陷阱

網誌分類:股票經
網誌日期:2016-01-28

在香港股票市場,部份價值投資者喜歡採用畢菲特師父格雷厄姆(Benjamin Graham)奉行的「雪茄煙頭投資法」(cigar-butt investing)來選股,尋找被市場違棄的賤價股票。

其中一個指標是股價相對賬面資產凈值的折讓(discount to book NAV),折讓愈大,代表股價愈賤愈低買。但投資是否這樣簡單?個人覺得,在現今資訊發達的年代,這個選股方法的成效成疑,更有可能是「價值陷阱」。

以本港中小型地產股為例,我做了少少的統計,她們的股價相對賬面資產凈值的折讓,平均高達80%,表面看是頗吸引的,但我認為這並不代表所有她們的股票都值得買入,還要看以下幾點因素:

1. 資產質素如何?容易沽出嗎?物業的地點、位置和用途都要考慮。
2. 每年投資物業的重估價值是否合理?有被高估嗎?每年的租金回報率是多少?
3. 發展物業的周轉率如何?毛利率有多少?
4. 過去幾年的股東資金回報率(ROE)有多少?
5. 公司負債偏高嗎?
6. 公司的企業管治如何?過去大股東曾否做過對小股東不公平的關聯交易?

投資者必須多行一步,深入研究,才可以減少墮入「價值陷阱」的機會。

27 則留言:

  1. 我很同意對地產股有以下的評估及質疑。
    我對收租的地理及發展商賣樓的能力很重視。
    我投資地產股亦常思考此問題。

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  2. 價值兄是資深價值投資者,必然懂得如何選擇地產股,我只是提供溫馨提示罷了。

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  3. 現在的會計制度要求地產股把每年物業重估的升(貶)值當作盈利(虧損)入賬,事實上物業的重估價值並不可靠,極不穩定又易為人操控,令每年的盈利數字(引申至其他用盈利計算的數字)也不可靠,而且會非常誤導,我每年都要把物業重估從盈利中扣除才看。

    我贊成每年物業重估並放入資產負債表,但覺得把物業重估放入損益賬是誤導股民,請問鍾兄會計界為何要這樣做?

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    1. 追求自由兄,雖然我是英國特許公認會計師公會會員,我對她們所定的會計準則有時都不明所以。

      我的理解如下:

      假如公司年初以1000萬買入一個投資物業收租,年租金收入是30萬,回報率是3%。

      假若物業在年底的時候升了值,市值升到1200萬,升了20%。

      有兩個情況:

      1. 公司年底賣出物業,那麼,總回報將會是230萬(租金30萬+物業升值200萬),總回報率23%。

      2. 公司未有賣出該物業,但是以市值計算,該項投資的總回報都應該是230萬(租金30萬+物業升值200萬),回報率23%。但以過去的會計準則,利潤只計收租的回報3%,不計物業升值20%的部份,又是否太保守了?

      我認為每個準則都有盲點,重要是投資者懂得會計數字後面代表的意思,然後自己作出調整,正如自由兄所做的工夫一樣。

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    2. 謝謝鍾兄的解答,問題是升值的200萬真的是段估,並不實在,而這種盈利很多時又會佔總盈利的一個很大的比重。一般股民看PE時,便會很容易把這樣的盈利也當作是經常性盈利,我在傳媒中也經常看到一些財演這樣(簡化了)的演繹,誤導股民。對以收租為主的地產股,影響尤大,那23%的表面回報率很容易便成了陷阱。

      明白不可能有完美的制度,只是看到有太多人被誤導,有感而發。

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    3. 買地產股,投資者最好看P/RNAV,不要看PE,會比較好。

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  4. 說起上來,瑞安也是一個價值陷阱,即便東尼亦中伏於其中。

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    1. 嚴格來說,瑞房都算是價值陷阱,我都看錯了。

      未知匿名可否留言?方便日後交流。

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    2. 那麼,新鴻基及長實是否價值陷阱呢?

      你所說的陷阱 是否指 物業重估的增值 放入盈利中 誤導股民?

      我覺得這跟前陣子討論的 中人壽的內涵價值 有點類似,評估時需要重估 股票投資那部分 因為股價下跌了。

      William

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    3. 個人認為新鴻基地產及長實地產不算是價值陷阱。
      物業重估的增值 放入盈利中 誤導股民只是其中一個因素。
      評估中人壽的內涵價值必須考慮其所持有的投資資產最新價值。

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    4. 中人壽只有約佔31% 係金融資產 (2014年底),其中短棍只有2.5%,對4000幾億內涵價值影響輕微。但係短想呢2.5% 就成 530億,升跌入損益帳,相對約300幾億既淨利就好大。上證由高位跌左一半,全年淨利如果少左200億都幾係野,近年A股波動性大,中人壽盈利跟住大起大落,相信好多人當左佢係A股指數...

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    5. 中人壽的股價和A股的關系真的很密切。

      由於保險公司的盈利比較波動,P/E的參考價值不高,我認為投資者應該多看P/EV(股價/內涵價值)和P/AV(股價/評估價值)。

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  5. 另一問題係企業管治的質素,小弟在某幾大華資地產公司打滾過,「家天下」的經營模式其實不太靠譜。

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    1. 謝謝Tom兄的分享。
      可能由於地產行業的商業模式相對簡單(最重要是過去房價不斷上漲),華資地產公司跟本不需要太多管理人才都可以賺大錢吧!

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  6. 小弟宜家有咁既睇法: 就好似頂手一間公司咁,賣盤價就類似股價,相對公司資產9成9都會有折讓,更何況買股票冇控制權,PB幾大折讓都冇用...

    所以小弟係決定買入時候會更重視回本期,即PE。

    近期大跌市,就連銀行股既PB都<1,銀行既淨資產根本就係cash,而家連cash都有折讓,更何況其他股係物業資產...

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    1. Fletcher兄,謝謝您的留言。
      我認為買收租股看PE還可以,但買地產發展股看PE會有問題,因為地皮跟其他原材料不同,不是無限供應的,發展商的land bank也是有限的,大約3至5年吧。
      試想想:假如你用10倍PE買入一家只有3年landbank的地產股,預計10年回本,是否合理呢?萬一公司3年內都買不到地皮(可能是公司覺得地皮太貴,風險太高而不買,也可能是競爭對手出價更進取),那麼第4年公司的盈利可能是零!

      銀行股既PB都<1,主要原因是投資者覺得銀行真實的壞賬率(non-performing loan NPL)遠遠超過銀行公怖的數字(少於2%)。國內經濟持續放緩,未來NPL還會上漲呢!

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    2. 地產發展股的收入主要來自有人/公司買入或/租他們的單位?那你說第四年盈利可能是零的意思是?

      謝謝。

      William

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    3. 第四年盈利可能是零,是假設該地產公司只有發展物業,沒有收租物業。如果公司首三年沒有補充土地儲備,那麼,第四年真的可能無樓賣,沒有收入。

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    4. 如果地產公司很少收租物業,甚至沒有,那麼,香港的土地供應又愈來愈少,豈不是以後盈利就沒增長了?除非開源,要不然就面臨危機了。

      William

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    5. 對於香港的中小型發展商來說,很多時都會遇到土地儲備不足和買地困難的問題,未來的發展潛力有限,所以股價跟資產凈值折讓都會大於大型發展商。

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    6. 所以現在不少收租地產股可算是值得買,例如04.HK, 16.HK, 101.HK, 1113.HK ...

      - 來自小新的文

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    7. 來自小新的文兄,我基本上同意您的看法,我現時持有16.HK和1113.HK,並會中長線持有。

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    8. 鍾兄
      我將於這年退休,最近買了盈富基金,尚有少許彈藥,買地產股還是買港交所好
      B Square

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    9. B Square兄,對於退休人士來說,我會建議您分段買入盈富基金。

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  7. 鍾兄,可否分享一下,點解今次大跌市你唔買金蝶金山,反而選擇盈富咁保守?

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    1. invest your life 兄,我已經持有不少的金蝶和金山,最近未有再增持,等全年業績後再作評估。

      由於之前未持有盈富,所以今次跌市主力買入她的股票,免卻選股的煩惱。

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    2. 原來係asset allocation 既問題,多謝賜教!

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