2017年1月2日 星期一

用DDM評估新鴻基地產的內在價值(四)

網誌分類:股票經
網誌日期:2017-01-02

由於新鴻基地產(16)過去的派息穩定增長,我嘗試用「股利折現模型」(DDM)評估它的內在價值。

我假設新地未來股息增長率(g)= 4.3%及必要報酬率(r)= 7.7%,得出其內在價值(P0)118.8港元。現價98港元,較內在價值低18%,估值偏低,下跌風險有限,我會繼續持有它的股票。

DDM計算公式:P0 = D1 / (r – g)

D0 = 現在的股息
D1 = 第一年的股息 = D0 *(1+g)
g = 股息增長率
r = 必要報酬率
= 無風險回報 + 股票啤打系數(beta) * (市場回報 - 無風險回報)

代入新地的數據,計算過程如下:

(1)首先要找出g。

第一個方法:g = ROE * (1-派息比例)

(六月年結): 2016 2015 2014 2013 2012

淨利潤 (百萬港元) 32,666 31,082 33,520 40,329 43,080
核心淨利潤 (百萬港元) 24,170 19,825 21,415 18,619 21,678
股東資金 (百萬港元) 468,707 451,026 414,783 385,912 346,559
ROE (%) 7.0% 6.9% 8.1% 10.5% 12.4%
核心ROE (%) 5.2% 4.4% 5.2% 4.8% 6.3%

五年平均核心ROE (%) = 5.2%

EPS (港元) 11.31 11.09 12.45 15.28 16.63
核心EPS (港元) 8.37 7.07 7.95 7.05 8.37
DPS (港元) 3.85 3.35 3.35 3.35 3.35
派息比例 (%) 34.0% 30.2% 26.9% 21.9% 20.1%
核心派息比例 (%) 46.0% 47.4% 42.1% 47.5% 40.0%

五年平均核心派息比例 (%) = 44.6%

g = ROE * (1-派息比例)
= 5.2% *(1-44.6%)
= 2.86%

第二個方法:參考公司過去的派息增長率

新地過去的派息記錄:

年度 股息(港元)增長
2006 2.20 0.0%
2007 2.30 4.5%
2008 2.50 8.7%
2009 2.50 0.0%
2010 2.70 8.0%
2011 3.35 24.1%
2012 3.35 0.0%
2013 3.35 0.0%
2014 3.35 0.0%
2015 3.35 0.0%
2016 3.85 14.9%

過去10年平均每年股息增長率 (2006-2016) = 5.76%

我把以上兩個方法取平均值,得出:

g =(2.86% + 5.76%)/ 2
= 4.31%

(2)第二步要找出r。

r = 無風險回報 + Beta * (市場回報 - 無風險回報)

無風險回報 = 金管局10年期債券孳息率 = 1.82%
新地Beta值 = 1.10
市場回報 = 7.16% (恒生指數過去21年平均每年的回報率,包括股息在內)
r = 1.82% + 1.10 *(7.16% - 1.82%) = 7.69%

(3)第三步計算P0。

D0 = 2016年的派息 = 3.85港元
D1 = 3.85 *(1+4.3%)= 4.02港元

P0 = D1 /(r - g)
= 4.02 / (7.69% - 4.31%)
=4.02 / 3.38%
= 118.8港元

49 則留言:

  1. 謝謝!
    我會再買它,愈儲愈多,愈跌愈買。
    數字背後,我很欣賞它。

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    1. #16 is a big ticket stock(per lot), u must have a deep pocket

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    2. 一手新地價值10萬港元,入場費的確比較高,不是每個散戶可以負擔,未知公司管理層會否考慮拆細呢?

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    3. 價值兄:價值投資者很多時候都是寂寞的。

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  2. 鍾sir, 點解 你用 DDM 來估值 而不用 pb 或 p/rnav 來估值?

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    1. 投資者當然可以用P/RNAV來評估新地。我用DDM,只是想從另外一個角度(股息現金流)來看看新地現時的估值是否真的偏低。

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  3. 地產股其實很多都估值便宜

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    1. Kong兄:希望不是價值陷阱就好了。

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    2. 請教一下,何謂價值陷阱?

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    3. 二當家兄:可以參考我之前的blog文「小心價值陷阱」。

      http://bennychungwai.blogspot.hk/search/label/cigar-butt%20investing

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  4. 請教鍾sir,何為核心eps和核心派息比例?我在aastocks找不到,謝謝!

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    1. Edward兄:核心eps是指Underlying EPS,不要計算投資物業重估的利潤,該數字在每年的財報都有披露。

      "Underlying profit attributable to the Company’s shareholders excluded the net effect of changes in the valuation of investment properties"

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  5. 買鍾兄本價值投資書來閱讀,你便會明白何謂價值陷阱^~^

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    1. 中國擎天軟件(HKG:1297)算是價值陷阱嗎?
      以IT股來講, PE算低, ROE亦不俗, 但是近來傳出造假消息, 被沽空機構狙擊:
      http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20161228/56102238

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    2. 我對擎天軟件沒有研究,沒有發言權。

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  6. 2017年1月開始月供 16 。以細水長流方式慢慢儲貨。多謝用心的分析 ! Benny, 新的一年,身體健康,事事順利 !

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    1. 喜爸爸兄:月供新地也是不錯的投資策略。
      多謝祝福。我祝願網友新年進步,身體健康,開心過每一天!

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  7. 請教如果有間公司R<G, 應該用何種方法估值?

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    1. 如果 g>r,DDM模型不能用,因為分母會變成負數。投資者需要考慮其他估價工具。

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    2. 發覺用DDM MODEL有不少限制
      請教鍾兄可否推薦其他估值方法, 更通用呢?

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    3. 估價工具五花八門,可以參考我之前的Blog文「不懂估值好輸蝕」。

      http://bennychungwai.blogspot.hk/2016/02/blog-post.html

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  8. 不同的估值方法都拿來用用,互相驗證一下,有趣。

    祝鍾兄新年快樂。

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    1. 止凡兄:對的,這樣可以加強自己的信念(conviction)- 新地現價(98港元)的估值偏低。

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  9. 鍾Sir,想問關於債券,你持有823 coupon rate 3%債券,請問現在US 10年國債coupon rate 上升對你持有823 債券的影響?我聽說美國企業債券下跌很多,有些已經下跌>30%,希望可以解釋債券投資風險。

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    1. Big Ox兄:我持有的是 Link Fin 3.15% 22July2020到期的債券。

      一般來說,息口上升,債券價格便會下跌,下跌幅度跟債券的Duration有關。Duration越長,債價變化相對於息口變化的敏感度便越大。在息口上升周期,我覺得投資者應該盡量避開Duration長的債券。

      由於我持有的領展債券只有三年半便到期,所以就算息口上升,它的價格下跌幅度也不會太多呢!再者,我打算持有至到期,期間債券價格的波動對我沒有影響。

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  10. 為什麼這類收租股, 屬於"息口敏感股"?

    假如美國加息速度加快, 對於不同行業(地產, 公用, 收租, 金融, etc)的"息口敏感股"會有什麼影響?

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    1. 簡單地回答,息口上升對銀行和保險等金融類股票有利,前者的淨息差會擴闊,而後者的投資收益率會上升。

      反之,息口上升對地產股不利,因為買家(無論是用家或投資者)的供樓負擔重了,影響需求,樓價有向下的壓力。對公用股也不利,因為在息口上升的環境下,投資者自然會要求較高的股息率才會買入公用股收息呢!

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    2. 我覺得就短期來說(2-3年),息口上升應該令息差縮窄,要過多幾年才會擴闊,因為銀行始終是borrow short lend long的行業:
      https://www.stlouisfed.org/on-the-economy/2016/may/banks-more-profitable-interest-rates-high-low

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    3. 謝謝早月兄的資訊和看法。
      我覺得銀行長遠淨息差會擴闊的主要考慮是孳息率曲線變陡(yield curve steepens)。

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  11. 我想請教鍾sir, 如何去假設新地的未來股息增長率(g)= 4.3%及必要報酬率(r)= 7.7%, g & r 的設定會否太主觀?

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    1. 話明係估值,就梗係估估下
      只能用已知去估未知

      用20年HSI 去估 k , 用10年 #16 派息記錄 去估 g

      唔可以話係主觀

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    2. 估值不完全是科學,也有藝術元素。任何假設必然會有主觀成份,我已盡量跟據客觀的數據去找出較為合理的假設。

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  12. 請問鍾sir何時會開進階班? 很期待

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    1. 我了解學員對學習估值的強烈需求,但要做的準備工夫很多,請給我多點時間吧。

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    2. 鍾SIR, 請你設計估值課程時, 要套用本地股票實例, 學員會更易吸收.
      一点意見.

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    3. 放心,外國的股票我不太懂。

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  13. 鍾SIR, 過去10年平均每年股息增長率 (2006-2016) = 5.76%是怎樣計算出來, 為什麼不是10年增長率相加除10呢?

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    1. 樓下的解答是對的,我們一般會用平均複合增長率(Compound Annual Growth Rate, 簡稱CAGR)。

      CAGR = (現有價值/基礎價值)^(1/N) - 1

      N = 有關年期內的年數

      所以,g = (3.85/2.20)^(1/10)-1 = 5.76%

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  14. (3.82/2.2)^(1/10)= 5.76 %

    Compound Growth

    No one will will use simple growth

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  15. 我想問下核心淨利潤點搵??THANKS

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    1. Nelson兄:核心淨利潤是指Underlying profit,不要計算投資物業重估的利潤,該數字在每年的財報都有披露。

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  16. 進入加息周期,買地產股會不會受到影響?

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    1. 公屋仔兄:影響樓價有眾多因素,利息只是其中一個。要評估地產股的估值,主要看股價相對於重估資產淨值的折讓。

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