2020年2月29日 星期六

新鴻基地產FY2020中期業績穩固(十)

網誌分類:股票經
網誌日期:2020-02-29

新鴻基地產(016)上周四公布截至2019年12月底止中期業績,撇除投資物業公平值變動的影響後,基礎盈利(Underlying Profit)為134.2億港元,同比下跌2.3%,每股基礎盈利4.63港元,同比下跌2.3%。派發中期股息1.25港元,與上年同期持平。

從業績的分部資料可以看到,不包括中央行政費用、其他淨收益、淨財務支出及投資物業之公平價值變動前的物業銷售利潤(包括應佔合營和聯營企業的物業銷售利潤)為68.5億港元,同比輕微增長2.3%。來自香港和中國內地的物業銷售利潤分別為63.4億及5.1億港元,同比分別上升15%及下跌57%。整體物業銷售的利潤率為42.3%,低於去年同期的45.6%,主要是由於中國內地物業銷售的利潤率從去年同期的46.4%下跌至33.7% ,香港物業銷售的利潤率反而從去年同期的41.8%上升至43.3%,反映新鴻基地產於香港的土地成本非常便宜。

淨租金收入(包括應佔合營和聯營企業的淨租金收入)96.7億港元,同比增長1.7%。來自香港、中國內地和新加坡的淨租金收入分別為75.4億、18.6億和2.7億港元,同比分別增長1%、5%和3%。

財務方面,把新鴻基地產截至2019年12月底的短期銀行及其他借款110.5億港元、長期銀行及其他借款1126.5億港元和永久資本證券(Perpetual Capital Securities)38.1億港元相加,再減去公司持有的現金223.8億港元,便可以得出淨負債1051.3億港元(110.5 + 1126.5 + 38.1 – 223.8),較2019年6月底的淨負債767.8億港元增加了37%!淨負債上升主要是因為公司於2019年11月透過政 府招標以422億港元購入一幅坐落及毗鄰高鐵西九龍總站的大型優質商業地皮,其可發展的總樓面面積高達316.4萬方呎。

把2019年12月底的淨負債1051.3億港元除以股東權益5697.6億港元,得出淨負債比率為18.5%(1051.3 ÷ 5697.6)。雖然淨負債比率較2019年6月時的13.6%有所上升,但還算是健康的水平,財務槓桿不大,應該足以抵禦樓市有機會受新型肺炎疫情影響而出現的下跌週期。

把資產負債表上的股東權益5697.6億港元除以公司的發行股數28.98億股,得出新鴻基地產於2019年12月底的每股賬面資產淨值(Book NAV)為196.6港元(5697.6 ÷ 28.98),跟2019年6月底時的每股賬面資產淨值195.5港元差不多。

估值方面,以新鴻基地產於2020年2月28日的收市價110.8港元計算,市賬率(P/B)只有0.56倍(110.8 ÷ 196.6),低於其過去10年的中位數0.73倍(source:Bloomberg)約23%,並接近過去10年的最低市賬率0.52倍(2016年12月)。公司估值稍為偏低,相信已經反映公司短期的租金和物業銷售受到疫情持續、本地經濟放緩及消費疲弱的負面影響。

總的來說,新鴻基地產FY2020年度的中期業績依然穩固,估值稍為偏低,對股價提供不錯的支撐。

31 則留言:

  1. 感謝分析,畢生受用

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  2. 多謝鐘sir,真係要好好消化下先。

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  3. 謝分享,鍾兄這般實在的財務分析在blog界實在少見

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    1. 山叔叔:不客氣。我在分析的過程中也學會不少,大家一起進步。

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  4. 感謝鍾Sir的分享!想請教一下為何在評估新鴻基的估值時用過去10年的PB中位數,而評估恒基則用新鴻基現時的PBx0.8?為何不同樣使用過去10年PB中位數?謝謝!

    John

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    1. John兄:因為恆基地產持有中華煤氣,而中華煤氣的價值不宜用PB去估值。

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    2. 感謝鍾Sir的解答。我在你的著作中看到用SOTP方法為恒基進行估值,當中為其地產業務估值時是用過去PB平均數。那麼我們在為恒基的地產業務估值時,應以用新地現時的PBx0.8,還是過去PB 中位數?還是在不同情況採用不同方法?抱歉,好像問了太多問題

      John

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    3. John兄:理論上可以計算過去恆基地產地產業務的P/B((恆基地產的市值-攤佔中華煤氣的市值)÷(恆基地產的賬面資產淨值-攤佔中華煤氣的賬面值)),然後取中位數作估值參考,但要獲取有關數據有點複雜呢!還是參考新鴻基地產的估值,再打個折扣會比較簡單。

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    4. 感謝鍾Sir的解答!

      John

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  5. 請問市賬率過去10年的中位數是在那裡找到? Bloomberg.com?

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    1. Financial Freedom兄:事實上,過去恆生指數的估值也在不斷下調。

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  7. 請問鐘sir,點解地產股,長期都有咁大折讓?

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    1. 因為市帳率算的是Equity相對資產的折讓,地產公司構成本身就係高資產+高負債,所以你算Equity相對資產,要扣減一大筆負債。

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    3. Derek兄:也許是因為投資者預期樓價太高,有下行風險。

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    4. 不知道锺Sir对新地既资产估值(my guess is based on Accounting Rules?)有无自己的理解和看法?若要以资产价值作为估值的主要工具

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    5. Morgan兄:不妨回看我寫的多篇關於新鴻基地產的文章,其中提及RNAV和資本化率的應用。

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  8. 鍾sir你好,小弟才剛接觸財報分析,有個小問題想請教。

    想問「基礎盈利134.2億港元」是怎樣計算出來的,還是在財報上已經有顯示。
    因查看中期業績報告,股東應佔溢利為 $15419,扣除報表上顯示的「投資物業之公平價值增加」$2500,只是$12919。

    參考了你多篇有關新鴻基的文章,都不能准確計算其各個年份的基礎淨利潤。
    謝謝!

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    1. TS兄:「基礎盈利134.2億港元」在財報上已經有顯示,你看看。

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  9. 請教鍾兄,對新地把西九龍高鐵站上蓋商業項目的兩個交易有何睇法,其一是2019年12月由郭氏家族擁有的投資公司以93.94億買下寫字樓部份25%股權 ;其二是剛剛由平安人壽向新地和郭氏家族分別購入寫字樓部份25%和5%股權,作價恰巧無多無少與12月的交易價一樣(不知算不算是給平安一個自己人價)。投資者應如何分柝呢?謝謝。

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    1. 匿名兄:對新鴻基地產來說,由於這個項目的投資金額非常大,賣出部分股權可以減低投資風險,也可以降低公司的淨負債比率,應該是好事。

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