瑞安房地産（三）

網誌分類：股票經
網誌日期：2012-03-22

昨天，我參加了瑞安房地産（272.HK）的業績發佈會，會上我問了管理層關於公司去年向大股東羅先生購入上海瑞安廣場和上海朗廷酒店的原因和好處，得到的答案，我并不太滿意，我還是認為這項交易對小股東不太公平。在我的心中，瑞房的真正價值遠遠超過HK$3.40。

公司2011年的業績超預期,核心利潤增長108%,達到15.7億元人民幣。物業銷售毛利率增加3%，達到44%，而租金收益同比增長20%，達到8.5億元人民幣，表現良好。

截至去年底，公司的凈負債190億元人民幣，占股東資金65%，稍為偏高。為了加快資產周轉率，公司預計今年的合約銷售目標是120億元（大部份在二線城市，包括重慶、武漢、佛山和大連），同比增加12%。資本開支方面，今年預算支出110億元，其中40億元是太平橋項目的拆遷費用，視乎拆遷的進度而定，比較有彈性。總的來說，管理層希望，今年底的負債比率低於80%。

現價市盈率大概9倍,息率4%,市賬率只有0.5倍。我認為估值吸引，會繼續持有她的股票。短期的催化劑是公司正在計劃分拆房地產投資信托基金（REIT）上市，如果成功，我認為既可以體現公司優厚的投資物業價值，也可以減少公司的負債率，可謂一舉兩得。