答股問（二）

網誌分類：股票經 |
網誌日期：2013-12-30

最近兩個月有股民問以下問題，我把答案整理，跟大家分享。

問： 對於恒大地產，我不大同意鍾SIR 的睇法，我有研究內房股的年報，也持有少量的恆大股票。首先談企業管治，我不否應恆大欠缺透明，人人看法也不同，我不多說了。但如果有認為研究恆大年報的人，大概可以理解管理層的動作。
當然，這也是我睇法的偏差，並不代表真實；說不定管理層搞財技而我在自欺欺人。

首先故事要由2010年開始講起，恆大在2010年開始發圍，大範圍地囤積2,3,4(大部分3,4線)城市的土地，剛巧2010 年一線城市經歷調控；所以恆大在2010年和2011年上半年的生意做的風生水起，爆發增長。

而公司激進的風格大量囤積了３，４線城市的土地；把大量的資金(土地$，開發$)囤積在3,4線城市，也因其激進使公司成為了一個不可停轉的機器，只要停止轉動(例：樓盤滯銷，房價大跌)，就會非常大鑊，甚至倒閉。

而情況就2011年6月逆轉，三四線城市經過一輪好景後；大量消費力削弱下降，許多樓盤滯消，降價也無人問津，從2011年6月至年底的月銷售均價下降及量跌不難看出，恆大有事了。

三四線城的困境續至2012年，恆大的管理層也開始發覺問題；他們大概清楚以現有的土地儲備的位置（大量3,4 線土儲），如果不新增優質土儲(指2線或1線城市需求旺盛的土地)，公司就慘了。因為恆大這機器會停擺，最後周轉不靈。
－而這正正解釋了2012年上半年恆大不惜不顧財務狀況，依然要不竭地買地。
－而也體驗了激進所帶來的禍。

直至2012年下半年，公司大舉拋售原有存貨，在十月十一月實現大量銷售。希望盡快拔身於泥沼中。追求資金回歸，用回歸的資金開發新增的優質土儲。

所以這正正解釋了為什麼2012年年報所顯示的應付脹大幅增加
－因為恆大不能完全放棄三四線城市的大量土儲（BECAUSE 土儲太多；船太難調頭），依然要把錢投進去開發
－又要把錢投進去新增的土儲中以維持銷售節奏和現金回款
而恆大的現金只有250億(中間有70億受限制現金，換言之只有180億左右可用，而管理層說過他們的內部現金安全線是130億)
以250億-130億(安全線)=120億的要應付770億的流動應付脹和190億的即期債項，是極度危險的。
所以公司配股和停派息的原因是我認為可以理解的。

觀其2013年半年報，恆大的確有改善；雖然財務狀況也不見得好；以410億現金vs810億的應付脹及280億的流動負債。所以，如果說因為財務改善補派股息，也並非說不過去。

可是，恆大自身的問題可能體驗在今年和明年...
答： 很好的分析，這是股東應有的關心。

如您所說，恒大轉投二線城市有點為勢所逼！她要保持每年1000億元人民幣合約銷售，必須進入二線城市,因為現時三四線城市的需求跟本沒有那么大！

明知在二線城市沒有明顯的競爭優勢，恒大只是換取時間，等待幾年后，三四線城市的需求慢慢增加，到時的銷售便會好很多！

我認為短期恒大的股價還會落后同業！

問：鍾SIR 的睇法我同意，的確恆大在一線城市快速開發，快速銷售的策略未必行得通。因為一線城市對住宅的要求相對高，恆大的房子我有做過研究－大家對恆大的意見是能住，但質素不算好－相對萬科中海質素還是有點差別。算是中低吧。

但我認為恆大是有心打入一二線城市的高端市場的，從近來找清華，哈佛明顯有心提昇質素和效率。而實際上光靠三四線市場是不可能支持到恆大的五年計劃的。所以恆大打入一二線城市是必需的。

而我上文所說，恆大今年和明年有２個計時炸彈，就是在2013年280億的即期債及2014年330億即期債；我不認為恆大有能力只依賴自身銷售回款還債，即是有能力，完全去除杆桿也不是一件明智的事，因為會流失不少投資機會，最好的辨法就是再發債將""部分""債期拖後，"部分"債靠自己的銷售回款償還，以去除部分杆桿，降低負債率。

而近來的恆大8.75%5年期10億美元債就一部分地實現我的看法。以從未來1-2年看，我認為恆大可能還需要再發1-2次債，恆大應該在這時候努力降低負債，扮靚財務比率，降低發債成本。

而有些朋友認為恆大派息又發債，放水又抽水，不知所謂；小弟淺見應該把這看成2件獨立沒有關係的事件，因為恆大的發債不是該不該發債的問題；而是幾時發債。

恆大企業管治的問題，看完鍾SIR的文章我有啟發；細心思考一下，我覺得是和主席的風格有關係，但無論如何，以恆大這種規模，這種管治還是難以接受的。

恆大我還是會繼續持有，因為貨量不多，即使他關門大吉，也蝕一點已而：就看看他未來會不會有所作為吧～～～　呵呵　大手持有.... 就免了-_-

答：做她的債主好過做她的股東！

問：德昌是工業股，現價預測市盈率(2014年3月年度)12倍似乎比較高吧？

答：不算高，但不便宜，只宜持有，不宜買入

問：鍾師兄，今年你選了很多牛股，現時收益率多少？

答：今年整體的收益不錯，超過30%，大幅跑贏恒生指數5%的升幅，我很滿意，但不會自滿，明年會更加努力，爭取更好的成績。

今年貢獻最多利潤的股票包括金山、金蝶、比亞迪和廣汽，不知她們明年的表現會怎樣？

問：金蝶已下跌至2元以下,怎麼辦,好擔心,請给一點忠告,它有机会上望多少？

答：股神畢菲特說："In the short run, the market is a voting machine but in the long run it is a weighing machine."

我認為短期的價格波動可以不理，最重要看公司的基本因素有沒有變化。

從已知的數據，我看不到金蝶的基本面在惡化，反而覺得她的云之家on the right track。

投資要做3件事，挑好的行業、挑好的企業、在合適的價格買入并長線擁有。

我覺得金蝶正處於前景美好的互聯網行業，大有機會成為云管理的龍頭，長線投資者要做的事情便是趁股價回落的時候買入，而不是股價下跌的時候恐慌性拋售，除非您是短線的炒家。

問：金蝶爆升,這次它会到什么价位才歇一歇？

答：金蝶能跟互聯網兩巨頭阿里巴巴和騰訊合作，證明她的產品優良可靠，有了這兩個平臺，未來金蝶的軟件銷售肯定急升！不要太短線，我只知道金蝶未來的發展空間無限。

我去年買入金山的時候是4港元以下，我也不知道今年她會升到20港元以上，升幅超過4倍！

同樣地，現在2港元買入金蝶，目標價不是 HK$2.2、2.4、2.6... 應該以倍數計，不然便無需買入科網股了。

問：金山於27/12/2013 收市後發出四個通告，你認為對金山有如何正面效應?

答：對金山來說，進一步加強和騰訊、小米的合作當然是好事！

其中，為小米提供云服務將會大幅增加（從2013年的4百萬，增加到2014年的4千萬，2015年再增加到6千萬）。

但值得留意的是：2014年金山從騰訊的收入將會減少近8成（從Rmb99 Mn 減少到22 Mn），原因是不需要推廣SoSo Search Engine！