網誌分類：股票經 |
網誌日期：2013-10-16
我本來不想多寫恒大地產（3333.HK）的，但實在忍不住，公司的企業管治可以如斯不濟！
昨天，恒大公佈計劃以5.5億美元向日資SPARX 基金回購江蘇省啟東項目的49%權益。兩年以來，該物業從恒大賣給華置（5億美元），華置賣給SPARK基金（5億美元），SPARK基金賣給恒大（5.5億美元）。
對恒大來說，我認為這些交易的真正目的根本就是抵押貸款（2年合共10%利息）！項目銷售是假的，這個項目估值根本不值5億美元！現在公司已不提啟東項目的銷售成績了！
公司可以宣佈不派息半年后再補派股息，賣出項目兩年后再回購，我想試問
cover恒大的分析員是怎樣分析公司的投資價值的？
我都是個句：「千萬不要投資沒有企業管治的公司」，恒大顯然不是我的茶！
算了吧!
回覆刪除這些公司不屑一提呀!
還是多留意有良心的企業
我不大同意鐘SIR 的睇法
回覆刪除我有研究內房股的年報
也持有少量的恆大股票
首先談企業管治，我不否應恆大欠缺透明，
人人看法也不同，我不多說了。
但如果有認為研究恆大年報的人，大概可以理解管理層的動作。
當然，這也是我睇法的偏差，並不代表真實；說不定管理層搞財技而我在自欺欺人。
首先故事要由2010年開始講起，恆大在2010年開始發圍，大範圍地囤積2,3,4(大部分3,4線)城市的土地，剛巧2010 年一線城市經歷調控；所以恆大在2010年和2011年上半年的生意做的風生水起，爆發增長。
而公司激進的風格大量囤積了３，４線城市的土地；把大量的資金(土地$，開發$)囤積在3,4線城市，也因其激進使公司成為了一個不可停轉的機器，只要停止轉動(例：樓盤滯銷，房價大跌)，就會非常大鑊，甚至倒閉。
而情況就2011年6月逆轉，三四線城市經過一輪好景後；大量消費力削弱下降，許多樓盤滯消，降價也無問津，從2011年6月至年底的月銷售均價下降及量跌不難看出，恆大有事了。
三四線城的困境續至2012年，恆大的管理層也開始發覺問題；他們大概清楚以現有的土地儲備的位置（大量3,4 線土儲)，如果不新增優質土儲(指2線或1線城市需求旺盛的土地；公司就慘了。因為恆大這機器會停擺，最後周轉不靈。
－而這正正解釋了2012年上半年恆大不惜不顧財務狀況，依然要不竭地買地。
－而也體驗了激進所帶來的禍
直至2012年下半年，公司大舉拋售原有存貨，在十月十一月實現大量銷售。希望盡快拔身於泥沼中。追求資金回歸，用回歸的資金開發新增的優質土儲。
所以這正正解釋了為什麼2012年年報所顯示的應付脹大幅增加
－因為恆大不能完全放棄三四線城市的大量土儲（BECAUSE 土儲太多；船大難調頭），依然要把錢投進去開發
－又要把錢投進去新增的土儲中以維持銷售節奏和現金回款
而恆大的現金只有250億(中間有70億受限制現金，換言之只有180億左右可用，而管理層說過他們的內部現金安全線是130億)
以250億-130億(安全線)=120億的要應付770億的流動應付脹和190億的即期債項，是極度危險的。
所以公司配股和停派息的原因是我認為可以理解的。
觀其2013年半年報，恆大的確有改善；雖然財務狀況也不見得好；以410億現金vs810的應付脹及280的流動負債；的確大有改善。所以，如果說因為財務改善補派股息，也並非說不過去。
可是，恆大自身的問題可能體驗在今年和明年...
很好的分析，這是股東應有的關心。
回覆刪除如您所說，恒大轉投二線城市有點為勢所逼！她要保持每年1000億元人民幣合約銷售，必須進入二線城市,因為現時三四線城市的需求跟本沒有那么大！
明知在二線城市沒有明顯的競爭優勢，恒大只是換取時間，等待幾年后，三四線城市的需求慢慢增加，到時的銷售便會好很多！
我認為短期恒大的股價還會落后同業！
鐘SIR 的睇法我同意，的確恆大在一線城市快速開發，快速銷售的策略未必行得通。因為一線城市對住宅的要求相對高，恆大的房子我有做過研究－大家對恆大的意見是能住，但質素不算好－相對萬科中海質素還是有點差別。算是中低吧。
回覆刪除但我認為恆大是有心打入一二線城市的高端市場的，從近來找清華，哈佛明顯有心提昇質素和效率。而實際上光靠三四線市場是不可能支持到恆大的五年計劃的。所以恆大打入一二線城市是必需的。
而我上文所說，恆大今年和明年有２個計時炸彈，就是在2013年280億的即期債及2014年330億即期債；我不認為恆大有能力只依賴自身銷售回款還債，即是有能力，完全去除杆桿也不是一件明智的事，因為會流失不少投資機會，最好的辨法就是再發債將""部分""債期拖後，"部分"債靠自己的銷售回款償還，以去除部分杆桿，降低負債率。
而近來的恆大8.75%5年期10億美元債就一部分地實現我的看法。以從未來1-2年看，我認為恆大可能還需要再發1-2次債，恆大應該在這時候努力降低負債，扮靚財務比率，降低發債成本。
而有些朋友認為恆大派息又發倩，放水又抽水，不知所謂；小弟淺見應該把這看成2件獨立沒有關係的事件，因為恆大的發債不是該不該發債的問題；而是幾時發債。
恆大企業管治的問題，看完鐘SIR的文章我有啟發；細心思考一下，我覺得是和主席的風格有關係，但無論如何，以恆大這種規模，這種管治還是難以接受的。
恆大我還是會繼續持有，因為貨量不多，即使他關門大吉，也蝕一點已而：）就看看他未來會不會有所作為吧～～～ 呵呵 大手持有.... 就免了-_-
做她的債主好過做她的股東！
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