2023年5月26日 星期五

再用DDM評估新鴻基地產的內在價值（十四）

網誌分類：股票經

網誌日期：2023-05-26

 由於新鴻基地產（0016）盈利基礎穩固，財務狀況良好，派息穩定，我嘗試再用「股利折現模型」（Dividend Discount Model，簡稱DDM）評估它的內在價值。

 我基於兩個假設：（1）未來股息增長率（g）= 2.78%及（2）必要報酬率（r）= 6.76%，得出新鴻基地產的內在價值（P0）為127.9港元。現價101.8港元（2023年5月25日），較內在價值低20%。

 DDM計算公式：P0 = D1 / (r – g)

 P0 = 內在價值

D0 = 現在的股息

D1 = 第一年的股息 = D0 x（1+g）

g = 股息增長率

r = 必要報酬率

= 無風險回報 + 股票啤打系數（Beta） x （市場回報 - 無風險回報）

 代入新鴻基地產的數據，計算過程如下：

 （1）首先要找出g

 第一個方法：g = ROE x (1 - 派息比例)

 (六月年結)                                                       2022              2021              2020              2019                   2018

   淨利潤 (百萬港元)                                     25,560        26,686                   23,521              44,912       49,951

核心淨利潤 (百萬港元)          28,729    29,873           29,368           32,398       30,398

股東資金 (百萬港元)             601,946      593,820          571,813          566,405      539,098

ROE (%)                                                                                                                              4.25%                 4.49%                     4.11%                         7.93%                 9.27%

核心ROE (%)                                                                                                 4.77%                 5.03%                     5.14%                         5.72%                 5.64%

                                

五年平均核心ROE (%)     = 5.26%                          

                                

(六月年結)                                                              2022                                     2021                                 2020                                 2019                      2018

 EPS (港元)                                                             8.82                            9.21                              8.12                          15.5          17.24

核心EPS (港元)                         9.91                    10.31                    10.13                    11.18        10.49

DPS (港元)                                                             4.95                            4.95                          4.95                              4.95                  4.65

派息比例 (%)                                                 56.1%                     53.7%                     61.0%                 31.9%             27.0%

核心派息比例 (%)                          49.9%         48.0%             48.9%             44.3%             44.3%

                                

五年平均核心派息比例 (%)     = 47.08%                        

                            

g = ROE x (1 - 派息比例)

= 5.26% x（1 – 47.1%）

= 2.78%                     

                                

第二個方法：參考公司過去的派息增長率

 新鴻基地產過去的派息記錄：

 年度      股息（港元）增長

2012            3.35             0.0%

2013            3.35             0.0%

2014            3.35             0.0%

2015            3.35             0.0%

2016             3.85             14.9%

2017             4.10              6.5%

2018             4.65              13.4%

2019             4.95              6.5%

2020             4.95              0.0%

2021             4.95              0.0%

2022             4.95              0.0%

 過去10年平均每年股息增長率 (2013-2022) =     3.98%                        

 複合增長率（Compound Annual Growth Rate, 簡稱CAGR）的計算方程式：

CAGR = （現有價值 / 基礎價值）^ (1/N) - 1

N = 有關年期內的年數

g = (4.95 / 3.35)^(1/10) - 1

= 3.98%

 我保守地採取兩個方法中的較低值g =2.78%

        

（2）第二步要找出r

 r = 無風險回報 + Beta  x （市場回報 - 無風險回報）

 無風險回報 = 香港10年期政府債券孳息率 = 3.22%（資料來源：hkinvesting.com）

 新地Beta值 = 0.74 （資料來源：reuters.com/markets/companies/0016.hk/key-metrics）

 恆生指數年底數據：

 2020年 = 27231

2021年 = 23397

2022年 = 19781

三年平均 = 23470

 2000年 = 15095

2001年 = 11397

2002年 = 9321

三年平均 = 11938

 CAGR = (23470 / 11938)^(1/20) - 1

= 3.44%

 股息率 = 3%至4%（資料來源：恆指服務公司）

 市場回報 = 6.44% 至7.44% （恒生指數過去20年平均每年的回報率，包括股息在內）

 我保守地假設市場回報率為8%

 r = 無風險回報 + Beta  x （市場回報 - 無風險回報）

 = 3.22% + 0.74 x（8% - 3.22%）

= 6.76%

 （3）第三步計算P0

      D0 = 2022年的派息 = 4.95港元

D1 = 4.95 x（1 + 2.78%）= 5.09港元

 P0 = D1 /（r - g）

= 5.09 / (6.76% - 2.78%）

= 5.09 / 3.98%

= 127.9港元

 股價（2023年5月25日）= 101.8港元

股價/P0 =101.8 / 127.9

= 0.8倍

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24 則留言:

  1. Sammy2023年5月26日 中午12:49

    謝謝分享。

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  2. lolo2023年5月26日 下午5:58

    Thanks for the demonstration and the selflessly sharing.

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  3. Big Ox2023年5月28日 上午11:27

    Thanks for the information

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  4. 匿名2023年5月28日 晚上10:26

    感謝在假日都分享教學

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  5. Jessica2023年5月30日 晚上10:05

    最近Jim Rogers說因為過往印鈔太多，通脹問題將揮之不去，他一生中最大的熊市即將來臨，請問你對此有何看法？

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    1. 股壇老兵鍾記2023年6月13日 上午11:02

      要準確預測股市並不容易，因為影響股市的因素眾多，不單單是通脹問題。

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  6. 實習生2023年6月1日 下午5:06

    鍾sir,
    請問用DDM做估值的話，是否代表新鴻基已經變成一隻收息股？

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    1. 股壇老兵鍾記2023年6月13日 上午11:08

      應用DDM的前提是穩定派息，新鴻基地產擁有這個特點，所以除了用RNAV去做估值外，也可以多一個角度去評估它的價值。

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  7. Tracker2023年6月6日 上午11:20

    謝謝分享。
    “必要報酬率”（r）是Cost of Equity，即股東所要求的投資回報。
    我是否可以反過來，如此瞭解?
    假設新鴻基地產的現價是127.9港元（恰好等於內在價值）。
    再假設g，ROE，派息比例等等，保持不變。
    投資者未來的年回報率將會是6.76%。不多也不少。
    這個理解正確嗎？
    謝謝。

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  8. Tracker2023年6月6日 上午11:36

    一般上篩選股票時，都會要求好公司的ROE超過10%，甚至超過15%。
    最起碼ROE應該高於cost of equity。
    新鴻基地產的五年平均核心ROE只有5.26%，低於必要報酬率6.76%。
    這是否代表作爲一個企業，新鴻基地產過去5年的業務表現（不只是股價表現）並不達標？
    投資新鴻基地產的理念是基於Ben Graham的價值投資原理，即有安全邊際（之前有篇文提到Graham防禦型投資者的七點選股準則)
    但不是巴菲特型的價值投資？
    或是新鴻基地產其實也是優質公司，只不過地產行業有周期性，需要更長的時間來證明？

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    1. 股壇老兵鍾記2023年6月13日 上午11:24

      過去幾年，新鴻基地產的業績雖然受到疫情的影響，但也算是穩健。賬上的核心ROE是偏低的，因為並沒有考慮新鴻基地產投資物業的升值回報。

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  9. 匿名2023年6月7日 上午9:40

    謝謝分享

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  10. 匿名2023年6月20日 上午11:35

    未來仲會開班嗎？

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  11. DREAM2023年6月29日 上午10:40

    謝謝鍾SIR 分享。
    鍾SIR是中港台 現有少數真真正正實踐價值投資的專家了....

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  12. 開心火柴人@發財夢2023年10月5日 下午1:49

    半年了,現價$84, 跌了~20%,股票內在價值不容易計算!

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