用DDM評估新鴻基地產的內在價值（四）

網誌分類：股票經
網誌日期：2017-01-02

由於新鴻基地產（16）過去的派息穩定增長，我嘗試用「股利折現模型」（DDM）評估它的內在價值。

我假設新地未來股息增長率（g）= 4.3%及必要報酬率（r）= 7.7%，得出其內在價值（P0）118.8港元。現價98港元，較內在價值低18%，估值偏低，下跌風險有限，我會繼續持有它的股票。

DDM計算公式：P0 = D1 / (r – g)

D0 = 現在的股息
D1 = 第一年的股息 = D0 *（1+g）
g = 股息增長率
r = 必要報酬率
= 無風險回報 + 股票啤打系數（beta） * （市場回報 - 無風險回報）

代入新地的數據，計算過程如下：

（1）首先要找出g。

第一個方法：g = ROE * (1-派息比例)

(六月年結): 2016 2015 2014 2013 2012

淨利潤 (百萬港元) 32,666 31,082 33,520 40,329 43,080
核心淨利潤 (百萬港元) 24,170 19,825 21,415 18,619 21,678
股東資金 (百萬港元) 468,707 451,026 414,783 385,912 346,559
ROE (%) 7.0% 6.9% 8.1% 10.5% 12.4%
核心ROE (%) 5.2% 4.4% 5.2% 4.8% 6.3%

五年平均核心ROE (%) = 5.2%

EPS (港元) 11.31 11.09 12.45 15.28 16.63
核心EPS (港元) 8.37 7.07 7.95 7.05 8.37
DPS (港元) 3.85 3.35 3.35 3.35 3.35
派息比例 (%) 34.0% 30.2% 26.9% 21.9% 20.1%
核心派息比例 (%) 46.0% 47.4% 42.1% 47.5% 40.0%

五年平均核心派息比例 (%) = 44.6%

g = ROE * (1-派息比例)
= 5.2% *（1-44.6%）
= 2.86%

第二個方法：參考公司過去的派息增長率

新地過去的派息記錄：

年度 股息（港元）增長
2006 2.20 0.0%
2007 2.30 4.5%
2008 2.50 8.7%
2009 2.50 0.0%
2010 2.70 8.0%
2011 3.35 24.1%
2012 3.35 0.0%
2013 3.35 0.0%
2014 3.35 0.0%
2015 3.35 0.0%
2016 3.85 14.9%

過去10年平均每年股息增長率 (2006-2016) = 5.76%

我把以上兩個方法取平均值，得出：

g =（2.86% + 5.76%）/ 2
= 4.31%

（2）第二步要找出r。

r = 無風險回報 + Beta * （市場回報 - 無風險回報）

無風險回報 = 金管局10年期債券孳息率 = 1.82%
新地Beta值 = 1.10
市場回報 = 7.16% （恒生指數過去21年平均每年的回報率，包括股息在內）
r = 1.82% + 1.10 *（7.16% - 1.82%） = 7.69%

（3）第三步計算P0。

D0 = 2016年的派息 = 3.85港元
D1 = 3.85 *（1+4.3%）= 4.02港元

P0 = D1 /（r - g）
= 4.02 / (7.69% - 4.31%）
=4.02 / 3.38%
= 118.8港元