內房股不宜重倉

網誌分類：股票經
網誌日期：2016-03-17

為了幫助地產商「去庫存」，中國政府2016年初推出了多項刺激樓市的措施，包括減少部分契稅和營業稅及下調首付比例（首置房首期從25%降到20%，而第二套房的首期則從40%降到30%，北京、上海、廣州和深圳除外）。加上人民銀行自2015年以來多次降低存款準備金率和減息，國內的房地產市場因而出現「小陽春」，量價齊升，一線城市（尤其是深圳和上海）的房價更大幅上揚，「泡沫」跡象明顯。

雖然內房股的銷售和基本面略有好轉，但我認為該板塊的前景還是不明朗，不宜重倉。主要是基於以下的考慮：（1）為了減低房地產行業整體的風險，人民銀行會否嚴厲打擊不合法的首付貸（購房者首期資金不足時，地產中介或金融機構為其提供補助資金拆借）？（2）一線城市的房價升幅過快和過高，泡沫會否爆破？（3）三、四線城市的庫存問題還是非常嚴重及（4）人民幣會否持續貶值？人民幣貶值對外幣債務較多的內房股不利，因為會出現匯兌虧損。

個股方面，SOHO中國（410）於2012年下半年開始轉型，從「開發-銷售」模式轉到「開發-自持」模式。由於沒有銷售物業，引致2015年純利大跌87%，真的未見其利，先見其害！

雅居樂（3383）的股價於2011年11月份被過份拋售後，隨即快速反彈至2013年初的11港元以上，之後便反覆回落至2016年初的4.2港元水平。股價疲弱，反映公司2015年的業績不理想--核心淨利潤下跌約40%，主要由於平均售價較以往低（公司為了削減庫存，在2014和2015年積極降價），導致毛利率下跌，以及2015年下半年人民幣貶值導致重大的匯兌損失。

萬科（2202）於2014年6月以介紹形式來港上市，為投資者在房地產板塊提供多一個良好的選擇。2015年底，萬科被捲入股權爭奪戰。公司於2016年3月擬向深圳市地鐵集團發行股份，購買後者下屬公司（持有部分優質地鐵上蓋物業項目的資產）的全部或部分股權，未來大股東誰屬最令投資者關注。