Soho中國商業地段取勝

網誌分類：股票經
網誌日期：2011-11-04

在香港經營房地產開發的老行專會說：「投資房地產，最重要的三點是地段、地段、地段。」優越的地段保證了物業的升值潛力和抗跌能力，深受投資者和用家歡迎。

眾多內房股中，我認為Soho中國（410.HK）在買地的時候，最能堅守優越地段的原則，所以她的土地儲備（共兩百四十萬平米）只集中在兩個一線城市------北京和上海。更重要是，她現時開發的項目（五個在北京、九個在上海）全部都是位於城市最核心的地段，例如：北京的項目大部份集中在三環內，而上海的項目處於南京西路、外灘、復興路、虹橋交通樞紐、浦東世紀大道等。

除了優越的地段外，我認為Soho中國的競爭優勢主要有以下幾點：
- 主營商業地產（包括商鋪和辦公樓），不做住宅物業，不受政府打壓住宅房價措施的影響。
- 由於公司的出色品牌和物業設計，項目很受客戶的歡迎，項目推出后，都能夠於短期內售出，而且均價高達每平米六萬元人民幣，毛利率超過50%。
- 高資產周轉率。公司採取貨如輪轉的方式經營，不會大量團地。
- 良好的財務管理，公司持有凈現金超過四十億元人民幣（2011年6月）。
- 有領導才能的管理層。我認為大股東兼創辦人潘石屹和張欣兩夫妻是最佳的拍檔。

估值方面，現價是賬面凈資產值（每股Rmb3.93）的1.1倍，股息率大概5%，估值合理。如果她的股價跟其他的內房股下跌的時候，我會考慮低價買入她的股票，作中線投資。