網誌分類：股票經
網誌日期：2016-06-07
我於兩年多前在二手市場買入領展房地產投資信託基金（Link REIT）(823) 2020年7月到期的港元債券，尚餘年期差不多7年，孳息率（Yield to Maturity）約3%，標準普爾（Standard & Poor’s）及穆迪（Moody’s）給予的信用評級分別為「A」級及「A2」級。當時我認為投資風險很低，回報也合理，打算持有至到期為止。
要分析領展債券的投資風險，我主要看兩個財務數據：（1）淨負債股權比率（Net Debt to Equity Ratio）及（2）利息覆蓋率（Interest Cover）。截至2015年9月底止，領展的淨負債261億港元，相對於基金單位持有人應佔資產淨值1221億港元，淨負債比率21.4%。計算利息覆蓋率的公式是EBIT / Interest，代入中期業績的數據（息稅前利潤29.3億港元、利息支出2.1億港元），利息覆蓋率高達14倍！以全年計算，我估計利息覆蓋率也有8至9倍，反映領展支付利息費用的能力相當高。
以上兩個財務數據均顯示領展的財務狀況良好，再考慮到領展未來穩定的租金收入，以及其審慎的理財哲學（管理層目標是繼續將負債比率保持在25%以下），我認為投資領展債券的風險不高。奈何現時已經很難再在二手市場買到領展的債券了，原因是供不應求，很多投資者預期短期的息口不會大幅上升而希望買人優質的債券收息，但是願意沽出領展債券的持貨者不多呢！
如果買不到領展的債券，那麼，領展房地產投資信託基金(823)值得投資嗎？
投資者需要留意：投資REIT（Real Estate Investment Trust）跟投資債券是兩回事，著眼點不同，風險也各異。投資債券主要看企業償還借貸的能力；而投資REIT則跟投資股票差不多，主要看它的盈利前景和估值。
個人覺得領展的基本面不錯，人氣blogger藍冰兄最近所寫關於領展的分析文章很值得參考。http://www.airmanblue.com/2016/05/13-may-16-0823.html
現價49.2港元計，相對於每基金單位資產淨值54.2港元，市賬率（Price/Book) 0.9倍（稍為低於基金過去10年平均的市賬率1.1倍），我認為估值合理，但不便宜，價值投資者買入的安全邊際並不足夠。
後記：領展（823）於6月8日公布截至2016年3月底止財政年度全年業績，每基金單位分派增加12.8%至2.06港元，而每基金單位資產淨值增加10.2%至56.8港元。截至2016年3月底止，領展的淨負債265億港元，相對於資產淨值1274億港元，淨負債比率20.8%，而利息覆蓋率高達12倍，財務非常健康。
估值方面，現價51港元，息率4%，市賬率0.9倍，我認為估值合理，但不便宜，價值投資者買入的安全邊際並不足夠。
多謝分享，學到嘢了。
回覆刪除不客氣。
刪除領展#0823: 真是幾「貴」！
回覆刪除我現在用 曾淵滄「4厘」做 milestone。 現價49.2元，明天公佈業績後應該有4.1厘。 如果仍升，6月尾除淨後沒有4厘我都會考慮減一些轉去其他 REITs。
買買賣賣，我的 broker 應該會好開心。 >_<
藍冰兄：借用了您分析領展的文章，令我節省了不少時間寫這篇文章呢，哈哈！
刪除鍾兄:
刪除說到領展，我上星期原本想寫一寫 Starman兄的又一城 REITs。 不過，想想，我沒有星紙，亦沒有打算買星加坡REITs，所以算數。
藍冰兄：Mapletree Greater China Commercial Trust 是星加坡REIT，我沒有研究呢！
刪除http://www.mapletreegreaterchinacommercialtrust.com/Asset-Portfolio/Portfolio-Overview.aspx
我喜歡地產股的分析，包括領匯。
回覆刪除它是一只往績表現十分好的公司，轉眼快公布業績。
我留意這幾年它能以溢價賣走多項非核心投資，再投資較重大關鍵項目，令資產更集中透明。
價值兄：未必所有投資者都會認同領展近期分散投資到國內的房地產項目。
刪除我講的關鍵項目只是旺角及九龍灣的商廈。
刪除我曾擔心領展的國內項目，幸好仍是克制及受控。
凡是在內地搞的地產項目，便會受到人民幣波幅的影響，投資者不能不防呢!
刪除領展的管理層說會把中國內地有關投資額控制在物業組合總值的12.5%之內，看來風險應該受控。
刪除感謝Cherry的提醒。投資者應該比較喜歡領展未來的投資集中於香港。
刪除多謝鍾兄分析，領展和越秀405都是我的頭號REITs愛股。
回覆刪除不客氣，藍冰兄才是REIT的專家呢！
刪除僅是有分析過一小部分， 絕對不是什麼專家呀！
刪除(*´ο`*)
孳息率（Yield to Maturity）約3% 非常低，沒有其他選擇？
回覆刪除Big Ox 兄：以當時美國10年期政府債券的孳息率不到2%，我覺得投資級別的港元企業債券有3%的孳息率也算不錯了。銀行職員說現在想再買都無貨了，哈哈！不知Big Ox 兄是否有好介紹？
刪除其實我覺得只有3%,可以考慮REIT股票like 823, 778 or 808 !
刪除Big Ox兄：投資REIT（Real Estate Investment Trust）跟投資債券是兩回事呢！如果未來領展的估值夠便宜的話，我也許會有興趣的。
刪除鍾兄, 我聽說長和永續債券有6-7%,是否永續債券考慮不同？
刪除Big Ox兄：在息口處於歷史低位多時的時候（未來息口只會加而不會減）買入無年期的債券（永續債券）風險不低呢！
刪除鍾兄:
回覆刪除請教！請教！
恆基地產#0012: 2015年底資產淨值是每股76.00港元。 10股送1股後約是69元。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0321/LTN20160321272_C.pdf
它說股東應佔資產淨值是每股100.10港元。 請問這100.1元是 RNAV 還是什麼？
藍冰兄：四叔說恒基每股資產估值超過100港元以上（大股東當然會覺得自己的公司很值錢），這應該是他估計公司的RNAV，重估資產淨值應該用煤氣的市值和地產物業的市值來計算。
刪除鍾兄:
刪除Page 11 「非投資物業權益重估盈餘及上市聯營公司市值盈餘」
這些東西不是應包括在 「資產淨值」之內嗎？ 如果是，資產淨值就是100.10港元，不是76.00港元啦！
很明顯，我對於「資產淨值」的理解 / definition 似乎是錯的 ... 所以要請教！請教！
Should be page 2. Page 2 似乎有解釋為什麼 100.10 不是資產淨值，是有關會計政策定義，等我再看看 ~~~~~ 看看明不明白。 謝謝！
刪除藍冰兄：這是會計的問題。恒基的賬面資產淨值（每股76港元）中，非投資物業是以成本入賬；而上市聯營公司（主要是煤氣）是以恒基所佔煤氣的賬面權益（不是煤氣的市值）入賬。會計通常都偏向保守。
刪除謝謝，明白了
刪除(^○^)
多謝鍾兄的文章，最近香港房地產回落、租金亦回落，而且未來租金的升值空間主要是睇市場經濟或旅客量? 現時地產股是否適合買?
回覆刪除Oscar兄：現時地產股的估值算是便宜，除非未來樓價大落（我覺得機會不大），否則優質地產股（比如新地）也算低買。
刪除現時很多防守型股份，包括中電、領滙、長建等，都在高位徘徊。個別當炒的騰訊、瑞聲等又高處不勝寒。不明朗因素太多，很有山雨欲來的感覺。
回覆刪除七十後兄：短期的大市不可測，投資者應該把焦點放在長線的資產配置部署上。
刪除多謝忠告。
回覆刪除其實我也是看長線的（工作繁重，不可能緊貼大市）。手上的中移動持貨三年，領展一年，現在的心態是不敢加注，也不敢隨便賣。
只有耐心的等。
七十後兄：如果工作太繁重，沒有時間去研究股票選股，其實盈富基金（2800）可能更適合你。
刪除後記：領展（823）於6月8日公布截至2016年3月底止財政年度全年業績，每基金單位分派增加12.8%至2.06港元，而每基金單位資產淨值增加10.2%至56.8港元。截至2016年3月底止，領展的淨負債265億港元，相對於資產淨值1274億港元，淨負債比率20.8%，而利息覆蓋率高達12倍，財務非常健康。
回覆刪除估值方面，現價51港元，息率4%，市賬率0.9倍，我認為估值合理，但不便宜，價值投資者買入的安全邊際並不足夠。