萬科中國住宅市場的領頭羊

網誌分類：股票經
網誌日期：2012-3-13

昨天，我去了萬科（000002.CH）的業績發佈會，了解最新國內房地產市場的情況，得出的信息是政府打壓房價已見成效，未來很有可能放寬首次置業的貸款額度和按揭利率，在剛性需求的帶動下,預期下半年的銷售會好轉。這樣看來,房地產行業最黑暗的日子應該已經過去。

萬科去年合約銷售1215億元人民幣,同比上升12%。連續兩年銷售超過1000億,領跑其他地產開發商。

公司採有「工廠」式流水作業的商業模式, 以短開發周期來增加資產周轉率和股東回報率,決不團地,其土地儲備(三千五百萬平米)只足夠三年的開發。公司銷售樓盤的定價策略是一個月內必須賣出60%的貨源, 基本上是市場價格。快速的銷售令公司擁有強勁的現金流,去年底的凈負債率只有24%,遠遠低於同業。

公司沒有打算做商業地產,只會在住宅樓盤中加入商場的配套,以增加住宅的吸引力。

我認為萬科的商業模式,最適合應用於現時房價處於平穩或下跌的周期中。但是萬一房價未來大幅上漲(我認為短期內機會很低),她的股價很可能會跑輸同行。

可惜的是,公司沒有計劃來香港上市,不然,我在房地產板塊會多一個很好的選擇。