恒大地產過份進取

網誌分類：股票經
網誌日期：2011-08-30

昨天，我參加了恒大地產（3333.HK）2011年的中期業績發佈會，得出的結論是---公司的經營策略太過進取，執行風險很高，她的股票并不適合穩健的價值投資者，包括我在內。

公司的發展策略是在全國二三線城市大量圈地。單是今年上半年，已經買了四千九百萬平米的土地，目前公司的總土地儲備達到一億三千五百萬平米，足夠她超過十年的開發。土地的成本尚算平宜，每平米只有大概六百二十元人民幣，占銷售均價不到百份之十。

恒大已經在全國超過一百個城市擁有地產項目，總地產項目算目超過一百八十個。我認為公司要在那麼多城市，管理那麼多項目，并不是一件容易的事情，所謂「山高皇帝遠」，執行風險很高。

大量圈地令公司的凈負債率增加到80%（凈負債超過兩百二十億元人民幣），未付的土地金還有三百七十億元人民幣。如果公司未來的合約銷售，因為更多的城市推出限購令和銀行的收緊貸款政策影響而下跌，公司的財政壓力將會很大。價格下調的話，公司的毛利率將會受到負面影響。

我對公司的企業管治方面，很有保留。公司在今年七月份，花了六億五千萬元港幣在市場回購一億一千萬股（每股HK$5.93），目的是懲罰沽空的「造謠者」，利用公司的錢跟對沖基金對著干，令我對公司的管治水平，不敢恭維。