瑞房互換資產（五）

網誌分類：股票經 |
網誌日期：2013-10-18

瑞安房地産（272.HK）最近提出一項與房地產基金Trophy Property Development互換資產的協議，以上海太平橋116住宅項目32%權益，向TPD換回上海瑞虹新城20%、武漢天地25%和重慶天地40%權益，共涉資52.7億元人民幣。交易后，瑞房將會獨資持有該三個項目，而持有太平橋116項目的股權將會從50%減少到18%（另可以行使購買權增持到37%）。

對股東來說，以較高質素的資產（一線城市）換回較低質素的資產（二線城市），我認為沒有明顯好處。那麼，瑞房為何要這樣做？為世所逼。

公告中透露，TPD被瑞房批評得一文不值，既無錢（基金2008年4月成立，2017年4月到期，目前已經用盡手頭的資金，并失去集資的能力），又無能（基金牽頭參與開發太平橋116項目和重慶天地幾塊地段，成績一般）。由於該三個項目的開發周期太長，超過基金的年限，瑞房唯有向她買回少數權益。

我認為這項交易突顯了瑞房商業模式的老問題------舊城改造由於開發規模大，涉及拆遷，令周期太長，資金不易回籠。新天地項目的商業模式都是先苦后甜的，初期的住宅售價因為商業配套不足而偏低，毛利不高，等過幾年，當商業配套成熟的時候，后期銷售的住宅價格和毛利便會大幅提高。上海新天地是成功的例子。

問題是：武漢天地和重慶天地過多幾年會否像上海新天地一樣成功? 瑞房的投資者有沒有這個耐性？我持有她的股票已經7年，賬面還是虧損！雖然她的估值不高，但我已經沒有加碼的信心！