2016年3月17日 星期四

內房股不宜重倉

網誌分類:股票經
網誌日期:2016-03-17

為了幫助地產商「去庫存」,中國政府2016年初推出了多項刺激樓市的措施,包括減少部分契稅和營業稅及下調首付比例(首置房首期從25%降到20%,而第二套房的首期則從40%降到30%,北京、上海、廣州和深圳除外)。加上人民銀行自2015年以來多次降低存款準備金率和減息,國內的房地產市場因而出現「小陽春」,量價齊升,一線城市(尤其是深圳和上海)的房價更大幅上揚,「泡沫」跡象明顯。

雖然內房股的銷售和基本面略有好轉,但我認為該板塊的前景還是不明朗,不宜重倉。主要是基於以下的考慮:(1)為了減低房地產行業整體的風險,人民銀行會否嚴厲打擊不合法的首付貸(購房者首期資金不足時,地產中介或金融機構為其提供補助資金拆借)?(2)一線城市的房價升幅過快和過高,泡沫會否爆破?(3)三、四線城市的庫存問題還是非常嚴重及(4)人民幣會否持續貶值?人民幣貶值對外幣債務較多的內房股不利,因為會出現匯兌虧損。

個股方面,SOHO中國(410)於2012年下半年開始轉型,從「開發-銷售」模式轉到「開發-自持」模式。由於沒有銷售物業,引致2015年純利大跌87%,真的未見其利,先見其害!

雅居樂(3383)的股價於2011年11月份被過份拋售後,隨即快速反彈至2013年初的11港元以上,之後便反覆回落至2016年初的4.2港元水平。股價疲弱,反映公司2015年的業績不理想--核心淨利潤下跌約40%,主要由於平均售價較以往低(公司為了削減庫存,在2014和2015年積極降價),導致毛利率下跌,以及2015年下半年人民幣貶值導致重大的匯兌損失。

萬科(2202)於2014年6月以介紹形式來港上市,為投資者在房地產板塊提供多一個良好的選擇。2015年底,萬科被捲入股權爭奪戰。公司於2016年3月擬向深圳市地鐵集團發行股份,購買後者下屬公司(持有部分優質地鐵上蓋物業項目的資產)的全部或部分股權,未來大股東誰屬最令投資者關注。

19 則留言:

  1. Soho的 銷售~自持階段,是因為公司所持有的土地儲備結構問題,北京及上海佔比大部份,而二個市場一線城市的地價基本上是一路走高,如果把物業出售,基本上是後續要投地發展不易,所以從長遠看,自持是比較合適。
    如果soho戰略是全國性發展,土地項目均勻基本上是可以邊轉型邊發展。

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    1. 謝謝Hung兄的分享。
      問題是一線城市的商業樓價會否永遠一路走高?假如房價不漲,SOHO中國的ROE會變得很低!機構投資者通常比較喜歡輕資產、高資產周轉率的商業模式,萬科是很好的例子。

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  2. 内地現已有四千多萬套空置「鬼房」,泡沫甚大,所以分析内房股要非常小心!

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  3. 我覺得內房股還是選大不要買中小規模的,像688在08年後一直在跑贏並不是無道理。公司曾經經歷過98至03年香港地產的黑暗日子,現在面對行業下行風險的抗逆能力會比哪些2、3線內房強。還有重要是央企得到銀行貸款的待遇遠比民企好很多。

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    1. Yeung兄,我同意你的分析,內房股還是選大不要買中小規模的。
      內房股板塊中,基金通常都是首選買688和1109。

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  4. 多謝鍾兄的忠告! 其實我覺得今次中國房產大款,用以前香港手套黨爆搶房做勢的方法,想盡快散貨=接火棒. 最怕變如日本迷失廿年結局!
    近日有聽石鏡泉,郭思治,黃元山等都說中國經濟未好,股市只是反彈,有的暗示年中有風險,如德意志銀行頻臨爆煲,08銀企救星CO CO BOND陸續到期,大陸債轉股...
    我想鍾兄抽空出文探討一下.指引我們今年投資的思路.

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    1. Melson兄,一線城市的確有泡沫的跡象。
      我認為投資者不要預測大市(因為經常都會出錯),更不要輕信財演的預測(因為他們會經常轉軚)。
      我建議投資者的時間應該多花在研究個股的基本面上,而不是放在宏觀經濟的分析和預測上,這是Warren Buffett 和 Peter Lynch說過的。

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  5. soho在我的觀察名單,,佢的轉型都算是睇長遠d,,
    現時持有101恆隆,,反而恆隆的長遠方向更值得支持,,
    集團收租的金額已去近80億,,相信過多幾年後會突破100億,,
    聽完陳啟宗的分享更信心地以10多年後的恆隆以150億為目標,,
    有遠見,,所以我都上了賊船,,哈,,
    努力,,互勉之...
    cleverpeople...

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    1. 謝謝cleverpeople的分享。
      我個人會喜歡新鴻基地產多於恒隆,住過恒隆在香港建的樓,質素真的麻麻!

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    2. 莫非是恆隆的君x天下,,哈,,
      雖然我是住在澳門,,但對香港的樓市都有一點認識,,
      冇錯,,新鴻基的確係穩健一些,,
      但相對因為恆隆真係跌到趴係到,,
      我都認為現價係值得上這賊船的,,
      努力,,互勉之...
      cleverpeople...

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    3. 原來cleverpeople兄住在澳門,請教澳門博彩股點睇?最差的時候應該過去了?

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    4. 說起澳門,你去年去了。而我上星期也去了两天澳門,視察一下多個賭場,包括: 金沙,銀娛,威尼斯人,永利,葡京等等。真心覺得 位於路氹的金沙和銀娛 確實較有優勢,感覺和另一邊的永利和葡京根本是两碼子的事。但確實有不少賭枱是空置的。不過,我發現 整個賭場 有99%的內地人和1%的遊客,豪賭的人始終是內地人呀,所以,政策的不利愈嚴重影響博彩業/非博彩業的收入。

      另外,我在想: 為何賭場酒店的入住率如此那麼高呢?我發現在賭場內外,其實有不少"女人",我就跟朋友們說: 難怪有那麼高的入住率。哈哈

      William

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    5. 感謝William的分享。
      你的觀察解釋了為何機構投資者最愛金沙和銀娛的股票!

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    6. 金沙同銀娛的確係擁有不錯的地標,,
      但是一個市值近2400億,,一同市值近1200億,,
      即使金沙如何好,,且重回賺高峰的200億元,,pe也要20倍,,
      但你別忘記,,當永利,mgm,上葡京起好時,,
      路氹的市佔率也會被他們分薄,,
      而永利,mgm,澳博的市值都係金沙的四分一或6分一,,
      若然他們能從金沙銀娛爭取到部份的份額,,
      我想他們的價值也可以得到重估,,
      當中我較睇好永利同澳博,,
      尤其係澳博,,擁有超強勁的資產負債表,,
      當然,,我在澳門也感受到這幾個月事實係多番左人的,,
      因為時時放工揸車經過都係多左人的,,
      但始終都要睇人要賭先有用,,
      不過起碼都叫多左人好過之前一年前真係好少人,,
      上述只是個人體會,,當然我都身體力行啦,,哈,,
      包括持有某博企啦,,哈,,
      努力,,互勉之...
      cleverpeople...

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    7. 感謝cleverpeople詳細的分享。

      澳博的估值低迷(持有的每股淨現金,已經佔現價約七成),主要是由於投資者擔心公司長遠的競爭力(尤其是中場業務的吸引力)會遜於其它博彩股。

      澳博位於Cotai的新賭場最快都要2017年落成,其市場佔有率不斷下降!

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    8. 感謝clever兄的分享,你親身感受到人比之前多了。

      William

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  6. 410 SOHO中國年息有10厘,很吸引,鍾兄覺得如何?

    DT

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    1. DT:我已經很久沒有更新SOHO中國的業務,沒有太多發言權。
      我覺得投資者不宜只看股息率,還要了解一下公司的業務前景和競爭優勢,看看這麼高的股息率是否能夠長期維持。

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