2013年10月16日 星期三

恒大欠缺企業管治(四)

網誌分類:股票經 |
網誌日期:2013-10-16

我本來不想多寫恒大地產(3333.HK)的,但實在忍不住,公司的企業管治可以如斯不濟!

昨天,恒大公佈計劃以5.5億美元向日資SPARX 基金回購江蘇省啟東項目的49%權益。兩年以來,該物業從恒大賣給華置(5億美元),華置賣給SPARK基金(5億美元),SPARK基金賣給恒大(5.5億美元)。

對恒大來說,我認為這些交易的真正目的根本就是抵押貸款(2年合共10%利息)!項目銷售是假的,這個項目估值根本不值5億美元!現在公司已不提啟東項目的銷售成績了!

公司可以宣佈不派息半年后再補派股息,賣出項目兩年后再回購,我想試問
cover恒大的分析員是怎樣分析公司的投資價值的?

我都是個句:「千萬不要投資沒有企業管治的公司」,恒大顯然不是我的茶!

5 則留言:

  1. 算了吧!
    這些公司不屑一提呀!
    還是多留意有良心的企業

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  2. 我不大同意鐘SIR 的睇法
    我有研究內房股的年報
    也持有少量的恆大股票
    首先談企業管治,我不否應恆大欠缺透明,
    人人看法也不同,我不多說了。
    但如果有認為研究恆大年報的人,大概可以理解管理層的動作。
    當然,這也是我睇法的偏差,並不代表真實;說不定管理層搞財技而我在自欺欺人。
    首先故事要由2010年開始講起,恆大在2010年開始發圍,大範圍地囤積2,3,4(大部分3,4線)城市的土地,剛巧2010 年一線城市經歷調控;所以恆大在2010年和2011年上半年的生意做的風生水起,爆發增長。
    而公司激進的風格大量囤積了3,4線城市的土地;把大量的資金(土地$,開發$)囤積在3,4線城市,也因其激進使公司成為了一個不可停轉的機器,只要停止轉動(例:樓盤滯銷,房價大跌),就會非常大鑊,甚至倒閉。
    而情況就2011年6月逆轉,三四線城市經過一輪好景後;大量消費力削弱下降,許多樓盤滯消,降價也無問津,從2011年6月至年底的月銷售均價下降及量跌不難看出,恆大有事了。
    三四線城的困境續至2012年,恆大的管理層也開始發覺問題;他們大概清楚以現有的土地儲備的位置(大量3,4 線土儲),如果不新增優質土儲(指2線或1線城市需求旺盛的土地;公司就慘了。因為恆大這機器會停擺,最後周轉不靈。
    -而這正正解釋了2012年上半年恆大不惜不顧財務狀況,依然要不竭地買地。
    -而也體驗了激進所帶來的禍

    直至2012年下半年,公司大舉拋售原有存貨,在十月十一月實現大量銷售。希望盡快拔身於泥沼中。追求資金回歸,用回歸的資金開發新增的優質土儲。

    所以這正正解釋了為什麼2012年年報所顯示的應付脹大幅增加
    -因為恆大不能完全放棄三四線城市的大量土儲(BECAUSE 土儲太多;船大難調頭),依然要把錢投進去開發
    -又要把錢投進去新增的土儲中以維持銷售節奏和現金回款
    而恆大的現金只有250億(中間有70億受限制現金,換言之只有180億左右可用,而管理層說過他們的內部現金安全線是130億)
    以250億-130億(安全線)=120億的要應付770億的流動應付脹和190億的即期債項,是極度危險的。
    所以公司配股和停派息的原因是我認為可以理解的。

    觀其2013年半年報,恆大的確有改善;雖然財務狀況也不見得好;以410億現金vs810的應付脹及280的流動負債;的確大有改善。所以,如果說因為財務改善補派股息,也並非說不過去。
    可是,恆大自身的問題可能體驗在今年和明年...

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  3. 很好的分析,這是股東應有的關心。
    如您所說,恒大轉投二線城市有點為勢所逼!她要保持每年1000億元人民幣合約銷售,必須進入二線城市,因為現時三四線城市的需求跟本沒有那么大!
    明知在二線城市沒有明顯的競爭優勢,恒大只是換取時間,等待幾年后,三四線城市的需求慢慢增加,到時的銷售便會好很多!
    我認為短期恒大的股價還會落后同業!

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  4. 鐘SIR 的睇法我同意,的確恆大在一線城市快速開發,快速銷售的策略未必行得通。因為一線城市對住宅的要求相對高,恆大的房子我有做過研究-大家對恆大的意見是能住,但質素不算好-相對萬科中海質素還是有點差別。算是中低吧。
    但我認為恆大是有心打入一二線城市的高端市場的,從近來找清華,哈佛明顯有心提昇質素和效率。而實際上光靠三四線市場是不可能支持到恆大的五年計劃的。所以恆大打入一二線城市是必需的。

    而我上文所說,恆大今年和明年有2個計時炸彈,就是在2013年280億的即期債及2014年330億即期債;我不認為恆大有能力只依賴自身銷售回款還債,即是有能力,完全去除杆桿也不是一件明智的事,因為會流失不少投資機會,最好的辨法就是再發債將""部分""債期拖後,"部分"債靠自己的銷售回款償還,以去除部分杆桿,降低負債率。
    而近來的恆大8.75%5年期10億美元債就一部分地實現我的看法。以從未來1-2年看,我認為恆大可能還需要再發1-2次債,恆大應該在這時候努力降低負債,扮靚財務比率,降低發債成本。
    而有些朋友認為恆大派息又發倩,放水又抽水,不知所謂;小弟淺見應該把這看成2件獨立沒有關係的事件,因為恆大的發債不是該不該發債的問題;而是幾時發債。

    恆大企業管治的問題,看完鐘SIR的文章我有啟發;細心思考一下,我覺得是和主席的風格有關係,但無論如何,以恆大這種規模,這種管治還是難以接受的。

    恆大我還是會繼續持有,因為貨量不多,即使他關門大吉,也蝕一點已而:)就看看他未來會不會有所作為吧~~~ 呵呵 大手持有.... 就免了-_-

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